20250818-交银国际证券-顺丰房托-02191.HK-上半年业绩符合预期_利息下降有助缓解2026年不确定性；维持买入_6页_348kb

顺丰房托 (2191 HK) 分析报告总结

交银国际研究
日期：2025年8月18日

关键数据

• 目标价： 港元3.84元（较当前价格上涨25.5%）
• 评级： 买入
• 股息收益率： 约8.5%

主要内容总结

1. 上半年业绩情况

   • 收入同比上升1.2%至2.25亿港元，每股分派金额为13.1港仙，环比上升3.2%，但同比下滑10.9%。
   • 分派比率自2024年上半年90%至今保持不变。
   • 物业出租率保持高位，其中青衣物业、长沙物业出租率分别为96.1%和98.6%，整体表现稳健。

2. 未来展望与风险因素

   • 维持2025年至2027年每股分派预测，但调降了盈利预测。
   • 主要不确定性在于2026年合同到期后的租金下调压力。
   • 美联储降息预期将缓解融资成本压力（上半年平均借贷成本降至3.95%）。

3. 财务表现预测

   • 收入与分派预测（2025-2027E）：
     • 收入：逐年下降后小幅恢复（458亿→448亿→460亿港元）
     • 物业收益净额：保持稳定增长（368亿港元）
     • DPU从2025E的0.261港元降至2026E的0.254港元
   • 资产负债率提升，分派比率逐步下降至8.5%。

4. 目标价与估值

   • 交银国际维持“买入”评级，目标价为3.84港元。
   • 相较当前股价，潜在上涨空间约25.5%，估值吸引力提升。

结论

顺丰房托（2191 HK）2025年上半年表现符合预期，出租率和业务组合稳健。尽管面临租金调整风险和REIT管理挑战，但在低利率环境下，估值优势得以维持。分析师建议投资者关注长期分红潜力，同时警惕2026年的政策与中国宏观经济变化。