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顺丰房托（2191 HK）投资总结

核心内容

顺丰房托（2191 HK）是香港上市的房地产投资信托基金（REIT），根据信托契约以基金单位形式运作，并受证券及期货条例第104条认可。其主要收入来源为租金，具有较高的回报率和较低的投资风险，当前港股市场环境下，其投资价值突出。

主要观点

• 投资优势：顺丰房托作为REIT，其租金收入具有较高的确定性，相比其他上市股本证券及ETF，风险较低，回报率较高。2021年港交所上市房托的加权平均收益率为4.6%，高于银行存款及部分固定收益产品。
• 物业组合：顺丰房托目前拥有三项现代物流物业，分别位于香港、佛山及芜湖，均为高需求、高增长潜力的物流地产项目。
• 行业前景：现代物流地产因电商发展、信息科技进步及“一带一路”倡议推动，需求持续上升，而供应稀缺，租金和物业价值具备显著上涨空间。

关键信息

1. 基本数据

2. 物业组合详情

香港物业

• 落成时间：2014年
• 建筑面积：约16.3万平方米
• 位置：青衣，邻近葵涌九号货柜码头及香港国际机场，可通过港珠澳大桥及广深港高铁连接大湾区
• 租用率：92.0%
• FY20A租金收入：约2.0亿港元
• 物业特点：现代物流设施，具备战略位置优势
• 市场背景：香港现代物流地产供应稀缺，76.0%的设施已使用超过20年，空置率低至2.4%

佛山物业

• 落成时间：2021年3月
• 建筑面积：约84,890.8平方米
• 位置：佛山，临近多个交通枢纽
• 租用率：100.0%
• FY20A租金收入：约1,181.8万元人民币
• 物业特点：配备智能技术及自动分拣系统
• 市场背景：佛山现代物流地产需求年均增长38.5%，租金自2015年0.89元/平方米/天升至2020年第二季度1.15元/平方米/天，预计2025年达1.39元/平方米/天

芜湖物业

• 落成时间：2019年
• 建筑面积：约62,404.5平方米
• 位置：芜湖，邻近高铁站、货运港及高速
• 租用率：92.0%（2020年底）及97.2%（当前）
• FY18A-FY20A净租金收入复合年均增长率：218.1%
• 物业特点：包含两个高标准仓库、一个分拨中心、研发楼及配套楼
• 市场背景：芜湖为国家交通枢纽，物流需求强劲

3. 顺丰控股背景

• 成立时间：1993年
• 全球排名：按收入计，2019年全球第四大快递公司
• 物业布局：截至2020年底，顺丰控股在中国50个城市拥有约440万平方米规划建筑面积，已竣工约170万平方米
• 优先购买权：顺丰控股拥有对相关物业的优先购买权，确保其资产可被顺丰房托收购

4. 收益与估值

• 股息收益率：预计FY21E股息收益率至少达4.0%
• 市账率：加权平均市账率为0.8倍
• 折让情况：当前股价较物业资产值折让43.6%
• 市值：约34.4亿港元
• 物业总估值：约61.0亿港元（截至2021年3月底）

投资前景

顺丰房托凭借顺丰控股的物流网络支持，拥有稳定的租金收入及优质资产管理能力。其物业组合位于高增长潜力的物流热点区域，具备显著的增值空间。未来，随着顺丰控股继续扩张物流地产，顺丰房托亦有望持续获得优质资产注入，进一步提升其收益能力与市场价值。