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贝壳控股(02423)跟踪报告总结

核心内容

本报告发布于2023年2月25日，分析了贝壳控股在房地产市场修复背景下的投资价值。报告指出，随着政策利好持续，贝壳作为国内领先的房产交易互联网平台，具备显著的竞争优势和成长潜力。

主要观点

1. 房地产市场修复趋势明显

• 二手房市场回暖：2023年初，33个城市房贷利率降至4%以下，核心一二线城市如北京、深圳、苏州、南京、杭州等，二手房成交套数在春节后显著回升，其中第8周重点检测10城二手住宅成交量达17427套，环比上涨19.11%。
• 新房与二手房联动效应：二手房通常作为新房回暖的先导指标，随着房地产市场逐步修复，二手房成交量有望持续增长。

2. 中介赛道的三层逻辑支撑

• 短期逻辑：保交楼工程持续推进，未完成的城市市场需求偏向现房，促进二手房成交量增长。
• 中期逻辑：房企拿地力度减弱，新房新增供给偏低，二手房将成为核心城市需求释放的主要渠道。
• 长期逻辑：参考发达国家成熟市场，存量房交易量将超过新房，二手房市场在房地产市场低点修复初期增长更快。

3. 贝壳的竞争优势与护城河

• ACN模式验证：贝壳独特的ACN（Agent Cooperation Network）模式已得到市场验证，形成正循环效应。
• 信用减值释放：贝壳已计提充足信用减值，新房业务带来的应收账款风险已基本释放。
• 规模效应显著：在核心城市二手房市场回暖背景下，贝壳的规模效应和竞争优势有望进一步巩固其行业地位。

关键信息

市场表现

• 收盘价：HK$48.70
• 总市值：175,395.35百万港元
• 总股本：3,601.55百万股

盈利预测

• Non-GAAP每股净利润：2023E为1.30元，2024E为1.84元
• 目标价：72.1港元，对应2023年50xPE估值
• 投资评级：买入（维持）

可比公司估值

• 京东集团：市值5,572亿港元，2023E PE为44.46倍
• 阿里巴巴：市值19,073亿港元，2023E PE为23.89倍
• 美团：市值8,324亿港元，2023E PE为97.85倍
• 贝壳：市值1,827亿港元，2023E PE为31.19倍

财务预测（单位：百万元）

营业收入

• 2021：80,752
• 2022E：68,601（-15%）
• 2023E：82,775（+21%）
• 2024E：98,669（+19%）

归母净利润

• 2021：2,294
• 2022E：804（-65%）
• 2023E：4,916（+511%）
• 2024E：6,993（+42%）

Non-GAAP每股净利润

• 2021：0.60元
• 2022E：0.21元
• 2023E：1.30元
• 2024E：1.84元

财务比率分析

风险提示

• 市场修复出现波动
• 中介费率出现调控

结论

贝壳控股在2023年具备显著的市场修复机遇，其核心竞争优势和规模效应将助力其在房地产市场回暖中进一步巩固行业地位。盈利预测显示，Non-GAAP每股净利润有望显著增长，估值合理，投资评级维持“买入”。