20180826-华泰证券-房地产行业周报（第三十四周）_29页_2mb

行业周报（第三十四周）总结

核心内容概览

本报告聚焦于2018年8月26日的房地产行业动态，涵盖房企盈利、负债、市场成交、土地市场及重点企业拿地情况等多个方面。

主要观点

• 盈利表现突出：A股11家TOP50上市房企在2018年上半年实现营收增长35.8%，归母净利增长44.6%，毛利率和净利率中位值分别提升4pct和3pct。
• 负债分化明显：一线龙头房企负债率上升，而二线龙头房企负债率有所下降，反映出龙头房企在融资和杠杆空间上的相对优势。
• 市场表现：本周地产板块整体上涨0.64%，但相对沪深300指数表现不佳，超额收益为-2.33pct。
• 重点推荐公司：建议关注TOP50房企绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等，因其具备较强的内生现金流和外部融资能力。
• 二手房市场：全国二手房挂牌价指数继续上涨，挂牌量指数止跌回升。但三线城市成交表现较弱。
• 土地市场：土地供应和成交面积有所波动，部分城市溢价率下降，但部分城市如徐州表现突出。

关键信息

上市房企盈利与负债情况

• 营收与净利：11家TOP50上市房企2018H1营收增长35.8%，归母净利增长44.6%。
• 毛利率与净利率：毛利率中位值32%，同比提升4pct；净利率中位值13%，同比提升3pct。
• 预收款：预收款较2017年末增长30.7%至13551亿元，对2017总营收的覆盖率提升至1.92。
• 负债率：净负债率中位值从93.6%上升至115.6%，有息负债杠杆从160.9%上升至198.8%。剔除预收款后的资产负债率中位值下降至46.3%。
• 负债分化：一线龙头房企如万科、保利、招商、新城负债率提升明显；而中南、阳光城、泰禾、金科等二线房企负债率有所下降。

二手房市场表现

• 全国指数：挂牌价指数环比上涨0.04%，挂牌量指数环比上涨9.05%。
• 各线城市：
  • 一线城市：挂牌价指数上涨0.02%，北京、上海环比下跌，广州持平，深圳连续两周上涨。
  • 二、三、四线城市：挂牌价指数分别上涨0.04%、0.30%、0.14%；挂牌量指数均止跌回升。
• 各地区指数：东、中、西部地区挂牌价指数连续三周上涨，挂牌量指数均止跌回升。
• 各户型指数：90平方米以下套型面积由涨转跌，其他户型均继续上涨。
• 重点城市：二手房成交涨幅前五为银川、昆明、深圳、哈尔滨、合肥；挂牌量涨幅前五为济南、南宁、温州、深圳、北海。

新房市场表现

• 全国成交：新房合计成交532.85万平米，同比增加3.74%，环比减少11.57%。
• 一线城市：成交93.67万平米，同比增加36.5%，环比增加9.48%。
• 二线城市：成交246.49万平米，同比增加4.21%，环比减少9.02%。
• 三线城市：成交192.69万平米，同比减少7.58%，环比减少21.7%。

库存与去化周期

• 全国可售面积：12705.44万平米，同比减少6.89%，环比增加0.29%。
• 去化周期：55.06周，环比增加1.71周。
• 一线城市：可售面积4044.53万平米，同比减少15.18%。
• 二线城市：可售面积5438.63万平米，同比减少3.96%。
• 三线城市：可售面积3222.28万平米，同比增加0.22%。

土地市场动态

• 土地供给：百城住宅类土地供应面积1374.13万平米，环比下降20.38%；供应面积周度累计同比上涨34.66%。
• 土地成交：百城住宅类土地成交面积1124.38万平米，环比上涨17.19%；成交总价465.65亿元，环比下降23.08%。
• 分城市等级：
  • 一线城市：成交面积106.9万平米，同比上涨1.99%；成交总价64.21亿元，同比下降20.07%。
  • 二线城市：成交面积532.8万平米，环比下降9.85%；成交总价241.61亿元，环比下降37.40%。
  • 三线城市：成交面积484.69万平米，环比上涨48.64%；成交总价159.83亿元，环比上涨25.54%。
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率为7.20%，环比下降5.90个百分点。三线城市溢价率下降明显。

城市群分析

• 土地供应建面TOP4：长沙、太原、昆明、南充。
• 土地成交建面TOP4：昆明、广州、济宁、西安。
• 成交总价TOP3：粤港澳大湾区、西南地区、中原城市群。
• 重点城市表现：昆明、广州、济宁、西安成交面积较高，徐州溢价率最高。

重点企业拿地情况

• 拿地TOP20：华润置地、龙湖地产、保利地产、万科、世茂房地产等企业进入榜单。
• 拿地情况：TOP20房企拿地总面积608.63万平米，环比上涨5%；拿地总价401.29亿元，环比下降24%；楼面价6593元/平米，环比下降28%。

风险提示

• 棚改支持力度下降可能影响三四线城市成交。
• 房贷利率持续上升可能抑制购房需求。
• 需求端去杠杆超预期可能对市场产生影响。

重点公司推荐

• 中南建设：买入评级，目标价区间6.72~7.28元。
• 绿地控股：买入评级，目标价区间8.10~8.55元。
• 新城控股：买入评级，目标价区间44.40~51.80元。
• 金地集团：买入评级，目标价区间13.90~15.70元。