物业管理行业深度报告_：兼顾成长与防守，快速成长的价值蓝海-20191011-中泰证券-38页_4mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正处于快速成长期，兼具成长与防守属性。行业具备轻资产运营的特点，能够持续创造稳定现金流。未来5年，行业市场规模有望突破1.2万亿元，其中基础物业服务与增值服务均有较大发展空间。

主要观点

1. 行业空间广阔

   • 基础物业服务将受益于房屋持续竣工与渗透率提升，同时物业费定价逐渐市场化。
   • 增值服务发展迅速，尤其是业主增值服务，其盈利贡献逐年增加。
   • 预计到2022年，基础服务市场规模达10105亿元，增值服务市场规模约2021亿元，行业总规模将达12126亿元。

2. 行业格局与趋势

   • 行业集中度加速提升，头部企业市占率持续增长，主要得益于开发商资源支持、资本市场的并购推动及服务品质提升。
   • 科技赋能成为降低成本、提升效率的核心竞争力，推动行业向智能化发展。
   • 企业分化加剧，龙头公司凭借高品质服务与科技投入占据优势，中小企业利润率则受到挤压。

3. 商业模式探讨

   • 物业管理企业收入主要分为包干制与酬金制，前者毛利率较低，后者接近100%。
   • 增值服务利润空间更大，是未来增长的重要引擎。
   • 以存量投标和轻资产平台输出为主的模式更具可持续性，优于依赖开发商资源的模式。

4. 投资建议

   • 建议关注碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务等公司。
   • 行业未来将更加注重服务品质与科技研发，以争夺存量物业市场。

关键信息

• 市场增长驱动：房屋竣工量与物业渗透率提升、物业费市场化、消费升级。
• 行业集中度提升：头部企业通过并购、资本运作与服务品质提升占据主导地位。
• 科技赋能：通过信息技术降低人力成本，提升运营效率。
• 增值服务崛起：成为行业盈利增长的重要来源，未来潜力巨大。
• 财务表现：行业整体高回报、高派息、强现金流、低负债。

行业发展趋势

• 区域布局调整：从全国化布局转向重点城市深耕，向三四线城市下沉。
• 业态均衡发展：住宅仍为主力，商业与办公物业费较高，但增速放缓。
• 平台化转型：企业通过搭建O2O平台，提升服务粘性，拓展增值服务。

上市公司比较

• 收入与利润：重点物业公司毛利率在20%-40%之间，净利率在10%-25%之间。
• 外延扩张：多数公司通过收并购快速扩大规模，但未来更注重质量与服务。
• 储备与外拓：储备面积反映未来增长潜力，如碧桂园服务储备面积达3.23亿平方米，外拓面积增长显著。

风险提示

• 房地产竣工低于预期：影响在管面积增长。
• 物业费市场化进度慢：可能抑制基础服务毛利率。
• 商品房销售下滑：影响非业主增值服务收入。

投资建议

• 短期：关注开发商背景企业及收并购策略公司。
• 中长期：看好具备高品质服务、科技研发能力及增值服务布局的企业。
• 重点标的：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务。

图表目录（简要）

• 图表1：商品房销售及竣工面积及其增速
• 图表2：国内人口及城镇化率
• 图表3：人均GDP及收入与收入增长稳定
• 图表4：消费支出增长快、恩格尔系数走低
• 图表5：百强企业整体物业服务费情况
• 图表6：商品房住宅销售量价均涨
• 图表7：基础物业服务占比下降
• 图表8：多种经营业务盈利占比提升
• 图表9：行业法规与政策演变
• 图表10：城镇住宅存量测算
• 图表11：全国物业在管增量与竣工面积
• 图表12：商品房销售与竣工面积差
• 图表13：百强企业业态占比
• 图表14：全国商品房销售面积业态占比
• 图表15：百强企业各业态物业费情况
• 图表16：2022年行业市场规模预测
• 图表17-18：2012-2017年人员规模与企业数量
• 图表19-20：2018年百强企业营收与利润率
• 图表21：2018年百强企业管理面积TOP10
• 图表22：兄弟开发企业比例与市场化扩展比例
• 图表23：AH股上市物业管理企业一览
• 图表24：2018年部分企业并购情况
• 图表25-26：2018年百强企业城市群管理面积分布
• 图表27：管理项目城市分布及占比
• 图表28：2018年百强企业平均物业费
• 图表29-31：基础与增值服务收入及利润占比
• 图表32-34：成本构成与科技赋能情况
• 图表35：包干制与酬金制对比
• 图表36-37：百强企业收缴率与续约率
• 图表38：彩生活平台输出模式
• 图表39：部分AH上市物管公司IPO募资情况
• 图表40-42：在管面积、外拓面积与储备面积
• 图表43：2018年物业费单价情况
• 图表44：单盘管理面积差异
• 图表45：员工成本情况
• 图表46-49：2018年营收、利润及利润率情况
• 图表50-53：业务拆分利润与利润率
• 图表54-57：ROE、派息率及现金流情况

总结

物业管理行业在轻资产模式下具备稳定现金流和抗波动能力，未来5年市场规模有望突破1.2万亿元。随着房屋竣工量增长、物业费市场化、科技赋能及增值服务拓展，行业将向高品质与多元化方向发展。建议关注具备规模化、科技化及增值服务能力的龙头企业，如碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务等。