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2018年物业管理行业年报总结

核心内容概述

2018年，中国物业管理行业呈现出显著增长态势，上市物管公司管理规模快速扩张，尤其是龙头公司。随着行业整合加速，增值服务成为新的增长引擎，推动业绩提升。同时，行业整体现金流充足，资产回报率可观，股息分派慷慨，显示出良好的投资价值。

主要观点

行业发展趋势

• 管理规模增长显著：上市物管公司在管面积大幅增长，龙头公司扩张速度加快。
• 外拓能力提升：公司通过收购和市场化拓展快速扩大市场份额，行业整合加速。
• 增值服务爆发：增值服务潜力巨大，利润率高，成为推动业绩增长的关键。
• 利润率稳步上升：随着管理规模提升和增值服务占比增加，行业整体利润率呈现上行趋势。
• 公建及商业综合体市场潜力大：这些领域正逐步被开发，成为物管公司的重要增长点。
• 现金储备充足：行业公司普遍拥有大量现金，无有息负债，财务状况稳健。

风险提示

• 业务扩张不及预期
• 物业管理满意度降低
• 物业管理费收缴率降低
• 物业管理费提价受阻

关键信息

上市公司在管面积对比

平均物业管理费与单盘面积对比

增值服务表现

• 业主增值服务：新城悦、绿城服务表现突出，尤其是新城悦，其业主增值服务毛利率领先。
• 非业主增值服务：雅生活服务、碧桂园服务表现优异，主要得益于案场销售协助等高利润业务。
• 增值服务收入增速：雅生活服务在业主和非业主增值服务中均取得领先。

毛利率与净利率

• 行业平均毛利率在 $18% - 38%$ 之间，雅生活服务毛利率最高，绿城服务最低。
• 行业平均净利率在 $10% - 20%$ 之间，雅生活服务净利率提升明显。

资产与派息情况

• 行业公司现金充足，雅生活服务、碧桂园服务、中海物业分别位列前三。
• 派息率普遍在 $30% - 50%$ 之间，新城悦派息率最高，雅生活服务加派特别股息。

公司观点

绿城服务

• 核心优势：高品质物业管理，服务创新领先。
• 增长预期：预计2019/2020年收入分别为87.8和114.7亿元，核心净利润分别为6.2和8.3亿元。
• 投资建议：维持“审慎增持”评级，目标价8.30港元，对应PE为32/24倍。

中海物业

• 核心优势：高品质服务，品牌口碑好。
• 增长预期：2018年收入及在管面积增长符合预期，计划发力开发商增值服务。
• 投资建议：维持“买入”评级。

碧桂园服务

• 核心优势：背靠碧桂园，现金流充足，外拓能力强。
• 增长预期：外拓及增值服务带来持续增长，三供一业带来新增长点。
• 投资建议：建议持续关注。

新城悦

• 核心优势：背靠新城控股，储备面积充足。
• 增长预期：未来2-3年增长可见度高，增值服务爆发。
• 投资建议：建议持续关注。

永升生活服务

• 核心优势：业务覆盖广泛，估值偏低。
• 增长预期：在管面积持续高速成长，社区增值服务向多元化发展。
• 投资建议：建议持续关注。

雅生活服务

• 核心优势：在管面积及增值服务均取得亮眼成绩，品牌影响力提升。
• 增长预期：合约面积保障充足，未来业绩有保障。
• 投资建议：建议持续关注。

行业观点

• 投资评级：维持“买入”评级，2019年物管公司扩张步伐预计持续。
• 受益公司：中等规模及以上的上市物业公司优先受益，增值服务将对冲毛利率下行趋势。
• 重点推荐：绿城服务、中海物业，同时建议关注新城悦、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务、奥园健康。

投资评级说明

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