2018-物业管理行业_行业景气度提升_龙头公司优势明显_53页-3mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正在进入多元发展期，具备永续现金流属性，其周期属性相对地产开发存在时滞。行业主要由基础物业管理、非业主增值服务和业主增值服务构成，其中增值服务正成为盈利增长的关键点。

主要观点

1. 行业集中度提升：随着地产开发行业集中度的提高，物业管理行业也同步提升。2017年物业百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，市占率达32.42%，较2014年分别增长80.8%、89.4%、66.3%。
2. 资本助力扩张：物业管理公司通过内生式增长和并购扩张快速成长，2015-2016年百强企业累计收购房业管理面积超过6.2亿平方米，占管理面积总增量的27.78%。
3. 技术进步提升效率：人工成本占比大，但随着技术应用（如智能化、AI识别等），运营效率提升，成本降低。
4. 社区增值服务潜力大：增值服务围绕业主生活需求，拓展至文化教育、医疗健康、零售服务等多个领域，形成社区生态圈，具备高盈利潜力。
5. 政策推动行业整合：社保征管严格化加速行业整合，同时政府、央企、国企及事业单位购买服务成为趋势，为行业带来新机遇。

关键信息

• 行业特点：物业管理行业是劳动密集型行业，人工成本占营业成本比重最大，但技术进步正逐步改变这一格局。
• 收费模式：包干制仍为市场主流，但部分公司如彩生活采用酬金制，其毛利率更高，但对业委会监管要求更高。
• 盈利能力：增值服务毛利率高，是物业公司的主要利润来源，预计未来三年增值服务收入将保持增长。
• 重点公司表现：
  • 碧桂园服务：储备面积庞大，2018年H1单位面积净利为3.63元/平方米/年，为行业最高。
  • 绿城服务：以高品质服务建立品牌口碑，增值服务毛利率高，园区服务增长迅速。
  • 中海物业：央企背景，品牌形象好，估值较低，具备发展潜力。

财务数据与盈利预测

重点公司盈利预测（单位：人民币）

投资建议

• 推荐公司：继续推荐碧桂园服务，首次覆盖绿城服务和中海物业，给予买入评级。
• 风险提示：包括提价不及预期、协销业务受宏观经济影响、声誉风险等。

结构与增长空间

• 多元业态发展：物业管理公司正从住宅向商业物业、写字楼、产业园区、医院、学校等多领域拓展，提升盈利能力和市场空间。
• 社区增值服务：市场规模持续扩大，2017年达4545.1亿元，预计2020年将达10122.8亿元，成为未来增长引擎。

总结

物业管理行业正处于高速发展阶段，龙头公司凭借规模优势、技术应用及政策支持，盈利能力和市场占有率持续提升。增值服务成为行业增长的重要驱动力，而社区生态圈的构建将进一步提升物业公司的品牌效应和盈利能力。未来，随着行业集中度的提升、技术进步及政策推动，物业管理行业有望实现更高质量的发展。