20240520-粤开证券-_粤开宏观_新一轮房地产去库存_背景_政策_难点与展望_12页_1mb

新一轮房地产去库存分析报告总结

背景信息

2024年5月17日，四部委联合出台房地产新政，推出降首付、取消房贷利率下限、地方政府收购存量房等措施，推动新一轮房地产去库存工作展开。

当前形势

• 商品住宅去化周期：一季度达23个月，创历史新高
• 市场表现：1-4月商品房销售面积和销售额同比分别下降20.2%和28.3%，房地产投资同比降9.8%
• 房价走势：新房价格已连续25个月负增长，比上一轮更持久

政策核心内容

1. 需求端刺激：

   • 调低首套房和二套房首付比例
   • 取消房贷利率下限，下调公积金贷款利率
   • 通过保障性住房再贷款（3000亿元）带动银行贷款5000亿元
   • 鼓励“以旧换新”、“城中村改造”等产生置换需求

2. 供给端保障：

   • 摸清底数、分类处置烂尾楼项目
   • 设立融资“白名单”机制，解决在建项目融资问题
   • 支持政府回购闲置地块和土地

关键难点

1. 收储成本与收益不匹配：

   • 租金回报率普遍低于贷款成本（1.75%）
   • 保障房缺口集中在一二线城市，与三四线高库存区位错配

2. 财政压力：

   • 地方政府面临运营资金压力
   • 尽管政策禁止增加隐性债务，但地方财政仍需提供支持

实施效果预期

• 加快库存消化，平衡市房地产市场供需
• 提供保障性住房，满足刚性住房需求
• 避免引发房地产市场过热，风险可控

##未来建议

• 进一步放松一线城市的限购政策
• 调整房贷利率，提高政策执行力
• 加大中央财政支持力度
• 改善土地市场，促进核心地段土地资源利用