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报告摘要

中国房地产市场2015年4月分析总结

核心内容

2015年4月，中国房地产市场出现了一些积极信号，但整体仍面临挑战。报告指出，虽然新屋销售量环比和同比均有增长，但尚未恢复至2014年四季度的水平。同时，房价跌幅收窄，部分核心城市房价出现回升，但三四线城市仍面临去库存压力。此外，开发商销售表现分化，部分公司表现优于行业平均水平，但整体销售仍面临压力。

主要观点

销售增长：
- 中国前20大城市4月新屋销售量环比增长17%，同比增长30%。
- 与2014年四季度相比，4月销售仍低于10月、11月和12月的水平。
- 25家中大型开发商的4月合约销售预计同比增长14%，但前四个月合约销售仍面临单数位的同比下降。
房价走势：
- 4月新房价格环比跌幅进一步收窄至0.01%，较3月的0.15%和2月的0.24%有所改善。
- 10大城市新房价格平均环比增长0.12%，其中7个城市（除杭州、重庆和广州）报告新房价格上涨。
- 深圳和上海新房价格连续8个月和4个月环比上涨，二手房价涨幅超过一手房。
估值修复：
- 中资地产股自3月中旬反弹后，继续上涨，整体从低位回升约55%。
- 与恒生国企指数的27%涨幅相比，地产股表现更为强劲。
- 15家大中型内房的平均估值水平从3月中旬的折价45%修复至仅折价17%，接近10年均值。
- 部分公司如万科H股和中海外的估值已略高于净资产值，15年PB达到1.5倍左右，15年PE达到10倍左右。
市场情绪与政策预期：
- 报告认为，由于政策影响和低基数效应，二季度新房销售将继续增长。
- 由于市场情绪和政策宽松，投资者可能在股价调整时寻找入场机会。
- 报告维持对房地产行业的“Overweight”评级，认为政策宽松和行业弱复苏仍将是主基调。

关键信息

政策影响：
- 政府可能继续实施宽松的货币政策，包括第三次利率下调。
- 政策支持是推动市场回暖的重要因素。
销售表现：
- 开发商4月合约销售表现未达预期，前四个月销售同比仍呈下降趋势。
- 部分公司如世茂房地产和富力地产在年初表现落后。
公司表现：
- 中国海外发展（COLI）、融创中国（Sunac）、合景泰富（Sino-ocean）和远洋地产（KWG）表现突出。
- 万科H股是少数在H股较A股有溢价的公司。
图表与数据：
- 提供了多张图表，包括4月新房销售数据、房价变动情况、以及合约销售预测。
- 数据来源包括SouFun、NBS和SWS Research。

行动建议

报告建议投资者在股价调整时考虑重新进入房地产市场。
对于已有持仓的投资者，可能面临短期获利回吐压力。
保持对政策变化和市场复苏的持续关注。

总结

2015年4月，中国房地产市场在政策支持下出现初步回暖迹象，新房销售和房价均有所改善，但整体仍处于弱复苏阶段。虽然部分核心城市表现较好，但三四线城市仍面临去库存压力。报告维持对房地产行业的“Overweight”评级，认为未来政策宽松和市场复苏将是主要趋势。投资者应关注政策动向和市场表现，寻找合适的入场时机。

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