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报告摘要

详细总结：中资地产股市场分析（2018年7月）

核心内容概述

本报告分析了2018年上半年及下半年中资地产股的表现、市场动态及政策影响，指出行业整体面临压力，估值水平已回归五年均值。分析师认为，尽管上半年销售数据表现亮眼，但市场对房产税试点扩容及人民币贬值的担忧持续存在，导致投资者情绪脆弱，板块维持低配评级。

主要观点

市场表现：
- 中资地产股在6月末因棚改货币化收紧及人民币贬值而大幅下跌，7月初仍持续承压。
- 尽管人民币贬值放缓和6月销售数据良好，但市场对政策风险和宏观经济的担忧仍未缓解。
上半年销售数据：
- 20家核心上市开发商上半年合约销售额平均同比增长36%，远高于行业平均（新房面积增长2.3%，销售额增长12.8%）。
- 行业集中度持续提升，但开发商之间销售增速分化显著，8家开发商的销售增速低于行业平均，其中包括万科、恒大、龙湖、中国海外发展等龙头企业。
销售增速分化原因：
1. 项目推出时间集中在下半年。
2. 开发商在严格限价政策下寻求利润率与现金流之间的平衡。
3. 某些城市（如海南）的销售压力对特定开发商（如雅居乐）产生影响。
下半年销售预测：
- 下半年合约销售额平均同比增长预计放缓至18%，较上半年36%的增速明显减缓。
- 龙湖、禹洲、中国海外发展和远洋集团有望实现强劲销售增长。
- 富力地产和合景泰富因过去两年大量拿地，预计将在下半年加快销售。
- 中国金茂可能在8月中报期间上调全年销售目标。
政策影响：
- 市场预期房产税试点将进一步扩容，以抑制购房者的乐观情绪。
- 棚改货币化安置比例减少及中美贸易战可能对房地产行业造成负面影响。
- 人民币波动性增加，进一步加剧市场不确定性。
估值情况：
- 当前估值水平已回到五年均值，折价约40% NAV，18年PE为6.1倍，PB为0.9倍。
- 在8月中旬中报发布前，缺乏明显支撑市场反弹的催化剂。
投资建议：
- 维持地产板块低配评级（Underweight）。
- 建议投资者逐步吸纳蓝筹股，如华润置地和龙湖地产。

关键信息

上半年销售数据亮点

整体表现：20家核心上市开发商上半年合约销售额平均同比增长36%，显著高于行业平均水平。
具体公司表现：
- 中国金茂：1H18销售增长198%
- 万科：305亿元，增长10%
- 雅居乐：47亿元，增长16%
- 龙湖地产：94亿元，增长1%
- 中国海外发展：121亿元，增长18%
- 保利地产：208亿元，增长42%
- 禹洲地产：23亿元，增长7%

下半年销售预测

整体趋势：预计下半年平均销售增速将放缓至18%。
表现较好的公司：
- 禹洲地产（1628:HK）：预计增长100%
- 龙湖地产（960:HK）：预计增长74%
- 中国海外发展（688:HK）：预计增长31%
- 远洋集团（3377:HK）：预计增长34%
预计上调目标的公司：中国金茂可能在8月中报期间上调全年销售目标。

政策动态

房产税试点：上海、重庆等地已实施房产税试点，可能进一步扩展。
政策内容：
- 征税对象：包括永久居民和非永久居民的房产。
- 税率：根据房产类型及价格不同，税率在0.4%至1.2%之间。
- 免税面积：上海为60平方米/家庭成员，重庆为180平方米（别墅）和100平方米（高端公寓）。

市场情绪与估值

估值水平：目前估值回到五年均值，折价约40% NAV。
市场情绪：受政策不确定性及人民币波动影响，市场情绪高度敏感，缺乏明显支撑因素。

投资建议

维持低配评级：由于政策风险和市场不确定性，建议投资者保持对地产板块的低配。
推荐蓝筹股：建议逐步买入华润置地（1109:HK）和龙湖地产（960:HK）等蓝筹股。

附录信息

城市限购政策：多个城市（如上海、深圳、杭州、北京等）在2016年10月前后实施了更严格的限购和首付政策，以抑制房价过快上涨。
具体政策变化：
- 上海：提高二套房首付比例至50%或70%。
- 深圳：提高二套房首付比例至50%或70%。
- 杭州：提高二套房首付比例至50%。
- 北京：提高首套房首付比例至35%或40%，二套房首付比例至50%或70%。
- 其他城市如郑州、天津、武汉、福州等也实施了类似的限购和首付政策。

总结

本报告指出，尽管上半年中资地产股销售数据表现良好，但市场仍面临政策收紧及人民币贬值等多重压力，导致投资者情绪脆弱。分析师认为，房产税试点的进一步扩容可能是下半年的主要政策方向，以抑制购房者的乐观情绪。目前估值已回归五年均值，建议投资者维持低配，并逐步配置蓝筹股。整体来看，中资地产股在短期内仍面临较大不确定性，需谨慎对待。

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