20171106-申万宏源研究_香港_-Real_estate__Sector_outlook_7页_1mb

报告摘要

本报告分析了中国房地产租赁市场的发展趋势、政策支持及金融产品创新，指出租赁市场将成为房地产调控的重要组成部分，并对房地产行业整体及部分开发商的未来表现作出评估。

租赁市场的重要性：住房租赁是房地产调控长效机制的关键一环，有助于分流购房需求，缓解房价上涨压力。
政策推动：政府鼓励发展住房租赁市场，2017年8月选定13个城市作为首批试点城市，包括北京、上海、广州、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、沈阳、佛山和肇庆。
金融产品创新：建设银行推出住房租赁贷款产品，标志着银行正式进入租赁市场。该产品审批及放款时间短（1天），利率低于普通住房抵押贷款，且支持一次性支付租金，有助于降低租客和房东的财务负担。
开发商参与：多家大型开发商与建设银行签订战略合作协议，共同推动住房租赁业务。首批房源将在深圳推出，预计未来将为开发商带来更快的资金回笼。
市场前景：根据链家预测，中国住房租赁市场年收入将在2020年达到1.6万亿元，2025年为2.9万亿元，2030年为4.0万亿元，复合年增长率逐步下降，但仍保持增长态势。
投资评级：整体房地产行业维持“Underweight”（低配）评级，认为租赁市场的发展将对房地产销售市场形成挤出效应。但具备先发优势的开发商如万科和龙湖可能受益，给予“Outperform”（跑赢大盘）评级。

合作开发商：包括中海外、华润置地、碧桂园、万科、恒大等11家大中型开发商。
首批房源：深圳推出首批5,481套租赁住房，相当于两个月新房供应量。
开发商战略：
- 万科：推出“泊寓”品牌，目标在2016年底达到10万间房源。
- 龙湖：推出“冠寓”品牌，2017年完成1万间房源，2019年达5万间。

年份	年租金收入（亿元）	租户总数（百万）	租赁面积（百万平方米）	租赁面积占比	城市住房总量（百万平方米）	城市人均居住面积（平方米）	城市人口（百万）	城市化率
2017F	1.0	160	4,140	14%	28,650	37.0	774	56%
2020F	1.6	200	5,175	16%	32,250	38.3	842	60%
2025F	2.9	230	5,951	16%	36,800	39.3	935	65%
2030F	4.0	270	6,986	17%	41,350	40.0	1,033	70%

证券投资评级：
- BUY：预计6个月内股价上涨超过20%。
- Outperform：预计12个月内股价上涨10%-20%。
- Hold：预计12个月内股价波动在±10%之间。
- Underperform：预计12个月内股价下跌10%-20%。
- SELL：预计12个月内股价下跌超过20%。
行业投资评级：
- Overweight：行业表现优于大盘。
- Equal weight：行业表现与大盘相当。
- Underweight：行业表现弱于大盘。