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中国房地产行业政策与市场分析总结（2018年12月24日）

核心内容概览

2018年12月19日至21日，中国召开了年度中央经济工作会议，明确了2019年经济工作的七大重点任务。会议对房地产行业的政策基调保持不变，继续强调“房住不炒”、因城施策和建立长效机制，表明中央政府短期内不会放松房地产调控。

主要观点

政策基调未变

• 政策关键词：房住不炒、因城施策、建立长效机制。
• 与往年对比：其中“房住不炒”和“因城施策”在2016年已提及，长效机制在2016和2017年均有强调，说明政策导向持续稳定。
• 政策放松预期落空：尽管市场曾期待政策放松，但中央经济工作会议未提及房地产，表明政策仍以稳定为主。

地方政策松动有限

• 地方行动：部分城市如菏泽、珠海、杭州和广州已尝试放松限购、限售政策，但效果有限。
• 限购与限贷限制：目前全国仍有60多个城市实施限购政策，且对二套房首付比例和贷款利率仍保持较高限制。
• 市场反应：尽管有局部放松，但整体市场仍处于下行趋势，政策松动不足以扭转局面。

市场估值与投资建议

• 估值水平：当前中资地产股估值普遍低于净资产值，平均折价约47%，PE和PB均处于低位，但股息率较高（2018年超过7%）。
• 评级维持：分析师维持房地产行业“Equalweight”评级，认为政策松动不足，基本面仍面临下行压力。
• 个股推荐：华润置地（01109:HK）为首选，中海和龙湖可能受益于一二线城市政策放松；对三四线城市布局较多的房企如碧桂园和世茂房地产则较为谨慎。

长期机制建设预期

• 政策方向：未来房地产长效机制建设可能在2019年有所突破，重点包括房产税和土地制度改革。
• 房产税试点：目前仅在上海和重庆试点，未来可能扩展至更多城市，以促进二手房市场供应。
• 土地改革：土地供应紧张导致新房供应不足，需通过土地制度改革缓解供需矛盾。

关键信息

政策回顾

限购与限贷政策

• 首付比例：一二线城市二套房首付比例普遍在50%-80%，部分城市甚至更高。
• 贷款利率：二套房利率上浮10%，与基准利率挂钩。

市场表现

• 行业反弹：自2018年10月22日升级为Equalweight评级后，地产板块反弹约20%。
• 估值指标：18E PE为5.5倍，19E PE为4.6倍，18E PB为0.9倍，19E PB为0.7倍。

投资建议

• 推荐公司：华润置地（Outperform）、中海（Hold）、龙湖（Outperform）。
• 谨慎公司：碧桂园（Hold）、世茂（Hold）。

行业展望

• 一二线城市：有望通过放松首套房贷款认定和降低二套房首付比例来刺激需求。
• 三四线城市：由于经济基本面较弱、棚改放缓，市场前景仍不乐观。
• 整体经济：2019年经济和就业前景存在不确定性，政策松动仍需等待中央态度变化。

其他重点

• 稳就业：2019年经济工作优先考虑就业问题，显示就业形势严峻。
• 财政政策：实施更大规模的减税降费，但结构性去杠杆和适度货币政策意味着流动性不会回到过去水平。

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