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2018年地产板块分析总结

核心内容

本报告分析了2018年中国房地产行业的市场表现、政策环境及未来展望，重点探讨了棚改货币化、人民币贬值压力、行业调控收紧等因素对地产板块的影响。

主要观点

• 短期市场情绪悲观：地产板块在过去三天内因市场对棚改货币化贷款收紧的担忧而连续下跌，我们认为这种短期悲观情绪已被充分反映在股价中。
• 长期行业谨慎：尽管短期情绪偏空，但长期来看，我们对房地产行业仍持谨慎态度，主要由于人民币贬值压力和进一步的政策收紧。
• 棚改货币化力度减弱：2017年底中央经济工作会议未强调继续推进棚改货币化安置，因此预计2018年货币化安置比例将低于2016年的48%和2017年的60%。市场对棚改创造的需求占新房销量的20%的预测可能高估。
• 人民币贬值影响行业：人民币贬值对地产板块构成压力，影响了以人民币计价资产的吸引力，并侵蚀了开发商的利润，尤其是那些有大量离岸债务的企业。
• 行业调控持续收紧：近期，西安、长沙和杭州等二线城市加强了对企业购房的限制，以抑制市场过热。预计房产税试点将在今年进一步扩展，这将对购房需求产生重大影响。
• 维持低配评级：我们维持地产板块的“Underweight”评级，认为短期情绪已充分反映，但中期仍面临政策和信用收紧的风险。

关键信息

棚改货币化

• 2015-2016年中央经济工作会议强调推进棚改货币化安置，但2017年未再提及。
• 2016年货币化安置比例为48%，2017年市场预期可能达60%，但实际比例可能低于此。
• 2018年新房销量预计同比下降5%-10%，已考虑棚改货币化安置力度下降的因素。

人民币贬值压力

• 2017年以来，离岸债券发行显著增加，而境内融资则收紧。
• 2018年初人民币一度升值至6.3美元/人民币，随后开始贬值。
• 降准和中美贸易战可能继续对人民币构成下行压力。

行业调控

• 西安、长沙、杭州等二线城市加强了限购政策，以抑制市场过热。
• 房产税试点可能在2018年进一步扩展，但征收范围、税基和税率尚未明确。
• 房产税试点目前仅在上海和重庆实施，预计未来将扩展至更多城市。

估值与市场表现

• 本周地产股平均下跌15%，行业估值降至0.9倍18E PB、6.3倍18E PE，折价39%。
• 股息率5.8%，短期悲观情绪已充分反映。
• 40只可跨境交易的地产股中，15只上涨20%以上，4只上涨50%以上。

个股评级与推荐

• 推荐公司：
  • 中国海外发展（688 HK – Hold）
  • 中国恒大（3377 HK – Outperform）
  • 华润置地（1109 HK – Outperform）
  • 龙湖地产（960 HK – Outperform）
  • 碧桂园（2007 HK – Outperform）
• 谨慎公司：
  • 合景泰富（1813 HK – Hold）
  • 保利地产（119 HK – Outperform）
  • 世茂集团（813 HK – Hold）

风险提示

• 政策风险：房产税试点扩展、限购政策收紧可能进一步抑制购房需求。
• 信用风险：高杠杆企业面临更大的财务压力，尤其是那些有激进土地补充计划的公司。
• 市场情绪风险：短期市场情绪可能过于悲观，但需关注长期基本面变化。

图表与数据支持

• 图1：2015-2017年住房部会议对棚改货币化的表述趋势
• 图2：2008-2018年棚改新开工目标与实际对比
• 图3：2015-2017年与2018-2020年三年新开工目标对比
• 图4：棚改投资与房地产行业整体投资对比
• 图5：2015-2017年货币化安置比例变化
• 图6：中国开发商离岸票据发行情况
• 图7：中国开发商境内债券发行情况
• 图8：上海和重庆当前房产税试点政策
• 图9：地产股估值和目标价格
• 图10：2016年16个过热城市的具体调控措施

附录

• 图11：2016年16个过热城市的具体调控措施，包括首付比例和购房限制政策。

以上信息来源于SWS Research及公开数据，旨在为投资者提供全面的市场分析和投资建议。