20150330-广发证券-房地产行业_新一轮支持新政开启_成交复苏可期_13页_916kb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 整体趋势：房地产市场整体成交继续回暖，一线城市和部分二线城市表现突出。
• 一线城市：上周四大城市房地产成交面积达108万平米，环比上升24%。其中，上海成交面积环比上升36%，涨幅最大。
• 二线城市：部分二线城市成交面积达313万平米，环比上升13%。石家庄成交面积环比上升103%，是涨幅最高的城市。
• 区域表现：
  • 环渤海：样本城市成交环比均上涨，石家庄涨幅最大。
  • 长三角：除南京环比下降16%外，其余城市均上涨。
  • 珠三角：样本城市成交环比均上涨，广州上涨20%。
• 去化时间：整体去化时间有所缩短，一线城市去化时间为41周，二线城市为43周。

整体库存情况

• 推盘力度：开发商推盘力度明显加大，推盘量环比上升116%，供给放量显著。
• 库存指数：全国15城市库存指数高位盘整，上海库存小幅上升，北京库存保持平稳但处于高位。
• 去化速度：受益于成交回暖，12大城市去化速度明显加快。
• 政策预期：新一轮支持政策正在开启，包括限购松绑、央行降息降准、购房补贴、公积金政策松绑等。预计二季度将出台更多支持改善性需求的政策，如二手房营业税减免条件放宽和二套房首付比例下调。

信贷环境

• 优惠利率占比：3月份全国优惠利率占比达40.42%，创历史新高。
• 首套房利率：全国首套房平均贷款利率实现9连降，3月份为5.76%，创历史新低。
• 政策展望：整体政策持续友好，进一步宽松政策可期，配合推盘放量，商品房成交将加快复苏。

主要观点

• 成交复苏预期：预计大中城市4、5月份单月成交同比增长20%是大概率事件。
• 政策支持：新一轮支持政策聚焦于自住和改善性需求，公积金政策成为主要抓手。
• 行业前景：房地产行业仍具备超额收益的基础，政策面和基本面持续向好，主流地产股有望上涨。
• 投资建议：继续建议买入主流地产股，如招商地产、金丰投资、中南建设、泛海控股、新湖中宝和冠城大通。

关键信息

• 政策支持：
  • 限购松绑、央行降息降准、购房补贴政策已陆续出台。
  • 20多个省市出台公积金新政，包括提高贷款额度、降低首付比例、认贷不认房、异地贷款等。
• 市场表现：
  • 广发地产组合保持不变，仍包含招商地产、金丰投资、中南建设、泛海控股、新湖中宝和冠城大通。
  • 重点覆盖地产公司股价周变动幅度各有表现，多数公司处于买入或持有评级。
• 信贷环境：
  • 优惠利率占比持续增长，首套房贷款利率降至历史低位。
• 市场展望：
  • 4、5月份成交有望回暖，市场可能迎来“小阳春”。
  • 政策持续友好，行业基本面改善，主流地产股表现值得期待。

风险提示

• 基本面恢复速度低于预期。
• 不动产登记等政策可能对市场产生影响。

行业评级

• 行业评级：买入
• 报告日期：2015-03-30

重点城市商品房市场跟踪

• 京津冀：张高丽副总理调研，强调京津冀协同发展进入关键阶段。
• 公积金政策：上海公积金贷款额度酝酿上调，单人最高可贷额可能从40万增至70万。
• 推盘情况：深圳楼市2015年将有百盘入市，主要集中于龙岗和宝安片区。
• 房贷利率：广州公积金中心拟提出用商业贷款置换公积金贷款的方案。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年进入广发证券发展研究中心。

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