20150305-华创证券-宏观专题_新一轮房贷新政会是怎样__13页_887kb

房地产市场趋势与新政展望总结

核心内容概述

中国房地产市场正在经历一个结构性的转变，从新增开发主导向存量房主导过渡，同时投资性需求逐渐退场，改善性需求缓慢进场。这一趋势性拐点标志着房地产市场进入“新常态”，对政策制定和市场运行提出了新的要求。

主要观点

1. 房地产供求结构趋势性拐点

• 供给端：新增开发逐渐减少，存量房成为市场主导。
• 需求端：投资性需求快速退场，改善性需求缓慢进入。
• 市场状态：房地产市场进入由“增量”向“存量”过渡的阶段，政策应更多关注存量房市场。

2. 限购政策边际效果减弱

• 2014年上半年多数城市松绑限购，但对楼市成交刺激有限。
• 信贷刺激推动了房地产销量回暖，但效果逐渐减弱。
• 随着市场结构的变化，针对新房市场的调控政策适用性下降。

3. 库存压力持续存在

• 2014年底商品房待售面积达6.2亿平方米，远高于2013年底。
• 土地购置面积虽略有下降，但容积率上升导致新增房屋面积与2013年基本持平。
• 库存压力显著，影响市场稳定和投资信心。

4. 地产销售向投资的传导被拉长

• 2014年房地产销售回升，但开发商更倾向于去库存而非拿地。
• 土地出让收入同比大幅下降，影响地方政府财政。
• 房地产投资增速预计继续放缓，对整体经济增长带来压力。

5. 政策应转向改善性需求

• 政策重点应从“增量扩容”转向“存量房市场”。
• 支持二手房交易流通，以带动改善性需求进场。
• 降低二套房首付比例和交易税费，是刺激改善性需求的关键。

6. 新周期尚未开启

• 中长期来看，房地产市场供需平衡已发生改变，“双高”表现难以持续。
• 房地产调控政策逐步回归常态化，市场将经历阶段切换，而非新周期的开始。

关键信息

• 房地产市场结构变化：新房与二手房供需关系转换，投资性需求退场，改善性需求进场。
• 政策调整方向：应从刺激投资转向支持改善性需求，特别是通过降低二套房首付比例和交易税费。
• 市场表现：2014年房地产销售面积达12亿平方米，但库存压力显著，去化速度放缓。
• 土地市场变化：土地出让收入大幅下降，土地购置面积和容积率变化影响新增房屋供应。
• 经济影响：房地产投资增速放缓，对整体经济增长带来下行压力，需政策托底。

政策建议

• 加快改善性需求进场：通过降低二套房首付比例和交易税费，促进真实需求释放。
• 支持存量房市场：推动二手房交易流通，形成对新房市场的良性循环。
• 加强政策协调：在房地产与宏观经济之间建立更有效的政策联动机制。

附：2013年以来房地产政策回顾

结论

新一轮房贷新政的出台将成为房地产市场结构转换的重要推动力。政策应更加注重改善性需求和存量房市场的支持，以实现供需更有效的匹配，稳定市场预期，推动整体经济逐步筑底企稳。