商贸零售行业百货专题系列二：国改激发企业活力，REITs助推价值释放-20230817-国信证券-50页_3mb

百货专题系列二总结

核心内容

本报告聚焦于2023年百货行业的复苏趋势、国企改革对行业的影响以及REITs等资产证券化工具在行业中的应用，旨在为投资者提供全面的行业分析与投资建议。

主要观点

• 行业复苏：2023年上半年线下百货业态社零增长9.8%，优于整体社零增速。疫情后消费场景恢复，带动百货实体经营回暖。
• 竞争格局：行业竞争相对分散，CR3/CR5分别为6.4%/9.2%，远低于国际平均水平。疫情加速行业出清低效产能，优质企业有望在转型中获得发展动能。
• 国企改革：国企占百货板块比例较高，但存在机制僵化问题。通过激励机制改善、混合所有制改革、资源整合等措施，有助于释放企业活力，提升市场竞争力。
• REITs应用：2023年3月，证监会将百货商场、购物中心等纳入REITs试点范围。REITs有助于百货企业盘活存量资产，实现资本化，改善盈利水平，拓展融资渠道。

关键信息

1. 行业现状与复苏

• 2023年1-6月社零总额同比增长8.2%，其中线下百货增长9.8%，高于整体水平。
• 2023年Q1百货板块营收同比转正，归母净利润跌幅收窄。
• 奥特莱斯业态受益于供需双重驱动，销售额显著增长。

2. 国企改革路径

• 激励机制改善：通过股权激励、员工持股计划等手段提升员工积极性，实现公司长效发展。
• 混合所有制改革：引入战略投资者，提升管理效率，优化业务结构。
• 资源整合：通过资产注入、收购扩张等方式，实现业务规模的提效扩张。

3. REITs的政策与意义

• 2023年3月，REITs试点资产类型扩大至百货商场、购物中心等消费基础设施。
• REITs有助于百货公司实现资产证券化，提升物业价值，改善现金流。
• REITs的发行可助力企业构建“投、融、建、管、退”闭环，推动轻资产运营。

4. 重点企业动态

• 百联股份：推出股权激励，推进数字化转型，拟以上海又一城购物中心申报公募REITs。
• 王府井：实施混合所有制改革，引入战略投资者，拓展奥特莱斯业务。
• 重庆百货：推进混改，引入物美、步步高等战投，优化供应链和运营效率。
• 天虹股份：已发行国资REITs，正筹划公募REITs，推动资产证券化。
• 杭州解百：推进股权激励，但前两期未达目标，已注销。

5. 投资建议

• 建议关注线下百货零售企业龙头，如百联股份、王府井、重庆百货等。
• 重点推荐百联股份（买入），王府井（买入），重庆百货（增持）。
• 建议关注天虹股份、杭州解百等，把握行业转型与资产证券化机会。

风险提示

• 消费复苏不及预期
• 业务转型不及预期
• 竞争加剧影响企业盈利能力

表格汇总

表1：重点公司盈利预测及投资评级

表2：2019至今开设的部分高端百货门店

表3：国企改革政策梳理

表4：百货国企属性一览表

表5：百货国企股权激励情况整理

表6：百货国企高管变动情况

表7：百货国企混改情况

表8：百货国企收并购情况

表9：政策支持消费基础设施REITs

表10：公募REITs和类REITs的区别

表11：已发行的资产证券化项目梳理

表12：主要百货公司经营与自有物业

总结

百货行业在2023年呈现稳步复苏态势，线下百货社零增长优于整体水平，行业竞争格局相对分散。国企改革成为行业提振活力的重要推手，通过激励机制改善、混合所有制改革和资源整合，推动企业市场化发展。同时，REITs等资产证券化工具的推出，为百货企业释放存量资产价值提供了新路径。重点推荐百联股份、王府井、重庆百货等企业，关注天虹股份、杭州解百等。行业面临消费复苏不及预期、业务转型不及预期等风险。