20130529-华泰证券-南国置业-002305.SZ-成长在春天里_14页_1mb

报告摘要

南国置业（002305）公司调研总结

核心内容概述

南国置业作为中国水电地产旗下的商业地产运作平台，正迎来快速发展期。公司依托武汉作为中部商业重镇的优势，结合中国水电的资源支持，专注于城市轨道交通站点的综合物业开发和运营，以提升商业价值和项目盈利能力。同时，公司通过积极的土地投资和项目拓展，实现了销售和结算面积的快速增长，预计未来几年业绩将显著提升。

主要观点

武汉商业地产发展进入新阶段：武汉作为中部商业中心，商业地产市场正从传统百货向购物中心转型，2013年起将迎来快速释放期，商业项目供应量大幅增加，空置率保持低位，市场需求旺盛。
中国水电地产入驻，带来战略支持：中国水电地产成为南国置业实际控制人，为其提供资金和项目资源支持，推动公司规模扩张，增强其在商业地产领域的竞争力。
新开工与土地投资增长显著：2013年公司计划新开工面积60.5万平米，土地获取目标达50万方以上，预计实际获取面积可达70-80万方，未来可能通过入股项目公司参与水电地产现有项目的商业开发。
销售稳健增长，产品结构多元化：公司以商铺和公寓为主，不受限购限贷政策影响，预计2013年实现销售收入35-40亿元，同比增长20%以上。公司通过统一招商和运营模式，增强客户信心和项目可持续性。
聚焦轨道交通站点，提升物业价值：公司积极布局地铁沿线及换乘站点，借助轨道交通对商业价值的提升效应，未来有望加大自持物业比重，获取稳定现金流。
财务稳健，成长性良好：公司资产负债率处于行业平均水平，现金对短期负债覆盖率良好，未来有较强加杠杆能力。预计2013和2014年收入分别增长46.7%和43.4%，EPS分别达0.68元和0.91元，PE分别为13.5X和10.1X，公司成长性良好，给予“增持”评级。

关键信息

公司概况

总股本：961.62百万
流通A股：596.60百万
当前股价：9.22元
合理价格区间：未明确
总市值：8,866.17百万
总资产：7,082.83百万
每股净资产：2.13元

投资亮点

战略股东支持：中国水电地产成为公司实际控制人，提供23亿元委托借款，推动项目开发和运营。
项目扩张加速：2013年新开工面积增长至60.5万平米，土地获取目标达50万方以上，项目复制能力增强。
销售表现稳健：2013年预计销售35-40亿元，同比增长20%以上，产品线涵盖家装市场和区域商业综合体。
轨道交通布局：公司项目多位于地铁沿线及换乘站点，未来将加大自持物业比重，提升收益稳定性。

风险提示

文化与经营理念整合风险：新股东入驻后可能面临文化融合和管理理念统一的问题。
房地产调控风险：政策变化可能影响商业地产的销售和运营。

经营预测

年份	营业收入（百万）	同比增长率	净利润（百万）	同比增长率	EPS（元）	PE（X）
2012	2209.0	117.0%	445.5	51.5%	0.46	19.9
2013E	3239.6	46.7%	655.3	47.1%	0.68	13.5
2014E	4644.1	43.4%	869.1	32.6%	0.91	10.1
2015E	5801.6	24.9%	1200.7	38.2%	1.25	7.4

财务指标

指标	2012	2013E	2014E	2015E
营业收入增长率	117.0%	46.7%	43.4%	24.9%
营业利润增长率	47.0%	66.3%	22.6%	32.0%
归属母公司净利率	51.5%	47.1%	32.6%	38.2%
毛利率	46.0%	50.7%	46.4%	48.1%
ROE	21.0%	24.5%	24.5%	25.3%
PE	19.9	13.5	10.1	7.4
PB	4.18	3.31	2.50	1.86