20130715-招商证券-南国置业-002305.SZ-贵人相助_扶摇可期_18页_1mb_1mb

南国置业（002305.SZ）分析总结

核心内容概述

南国置业是一家专注于商业地产开发的区域性综合物业开发企业，自2003年起转型为商业地产开发经营模式。公司通过“共享租金”模式和“先商业再地产”策略，形成独特的商业地产开发与运营能力。2013年，公司成为中水电地产旗下的商业地产平台，完成从民企向央企子公司的转变，从而获得了更强的资源获取能力和资金支持。公司未来发展前景被看好，预计2013-2015年主营收入将分别达到32亿元、46亿元和63亿元，每股收益分别为0.66元、0.94元和1.26元。基于2013年14倍动态PE估值，目标价为9.24元，首次覆盖给予“强烈推荐-A”的投资评级。

主要观点

• 专业商业地产开发能力
  公司在商业地产领域深耕多年，具备成熟的开发与运营经验。通过“共享租金”模式，公司不仅提升了品牌形象，还为购房者提供了持续性稳定收益的投资品，增强了客户粘性与信任度。公司采用“先功能后空间”的开发原则，通过订单式开发模式，降低开发风险，提升项目成功率。

• 中水电入驻提升公司竞争力
  中水电成为实际控制人后，为公司带来了显著的资源与资金优势。其强大的资本支持和信用平台，有助于优化公司的资金结构，降低融资成本，提升拿地能力。公司与中水电合作，有望在城轨站点综合物业开发方面取得突破，提升整体项目质量与数量。

• 武汉作为核心市场，具备增长潜力
  武汉作为中部经济重镇，受益于“中部崛起”战略和“四纵四横”铁路规划，商业需求旺盛。公司项目多布局于市级核心商圈及地铁换乘站附近，具有较高的租金收益潜力。随着商业地产供给的增加，公司有望通过优化产品结构和提升自持比例，实现业绩增长。

• 盈利预测与估值
  公司2013年预计物业销售结算面积为23.3万平方米，实现结算收入约29.6亿元。未来三年，公司收入增速预计在40%-50%之间，EPS增长显著。基于2013年14倍PE，目标价为9.24元，公司未来中期价值有望提升。

关键信息

公司基础数据

• 目标估值：9.24元
• 当前股价：8.20元
• 总股本：96,000万股
• 已上市流通股：58,707万股
• 总市值：72亿元
• 流通市值：44亿元
• 每股净资产（MRQ）：2.1元
• ROE（TTM）：22.2%
• 资产负债率：70.8%
• 主要股东：许晓明（持股49.5%）

财务预测

资金与项目拓展

• 资金优势：中水电入驻后，公司获得更低的融资成本，2013年计划拿地30-50万平方米，已获取武汉昙华林项目（12.72万平方米）。
• 自持物业比例提升：预计未来自持比例将提升至40%，以优化现金流结构并增强中期价值。

项目介绍

1. 南国大武汉家装二期：位于武汉核心商圈，占地7.5万平方米，建筑面积36万平方米，均价18500元/平。
2. 南国洪广SOHO：位于武汉洪山广场与民主路口交汇处，占地0.61万平方米，建筑面积2.13万平方米，均价16000元/平。
3. 南国中心：位于汉口核心商圈，总建筑面积40万平方米，一期预计2014年完工。
4. 南国雄楚广场（大武汉家装江南店）：位于武昌洪山区，总建筑面积29.71万平方米，预计2014年销售。

风险提示

• 与中水电是否能顺利磨合
• 商业地产行业竞争加剧

投资评级定义

• 短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅介于5%-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

分析师信息

• 罗毅：招商证券金融行业研究董事，现代服务业（金融、医药、交运、房地产）大组组长，CFA持证人，具备丰富的行业研究经验。
• 廖爽：招商证券房地产行业分析师，清华大学管理科学与工程专业硕士，清华大学工学学士。

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，基于合法取得的信息，不保证其准确性与完整性。分析结果基于假设，仅供参考，不构成投资建议。公司保留所有权利，未经许可，不得以任何形式翻版、复制、引用或转载。