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南国置业（002305）深度研究报告总结

核心内容概述

南国置业（002305）是一家专注于商业地产开发与运营的区域性企业，已形成成熟的商业模式，并在武汉及周边城市拥有多个重点项目。公司于2012年12月引入中国水电地产，后者成为第二大股东并实际控制公司，为公司带来稳定的低成本融资渠道和异地项目资源。公司当前处于业绩高速增长期，预计2013-2014年归属母公司股东净利润将分别增长65.41%和59.91%，当前市盈率偏低，存在估值提升空间。

主要观点

• 商业模式成熟：公司采用“现金流滚资产”模式，通过销售物业快速回流资金，同时对售后物业进行统一招租和管理，提升品牌价值。随着资金实力增强，公司正逐步提高自持物业比例，尤其在核心优质物业方面。
• 股权结构变化：中国水电地产入股后成为第二大股东并实际控制公司，为公司提供资金支持和异地开发资源，尤其在地铁上盖物业开发方面具有明显优势。
• 业绩增长预期：公司2013年和2014年预计归属母公司股东净利润分别增长65.41%和59.91%，每股收益分别达到0.77元和1.23元，当前估值水平偏低，具备“买入”评级。
• 行业与市场环境向好：2013年前两月商品房销售面积和销售额均大幅增长，住宅和办公楼销售表现尤为突出，商业物业受调控影响较小，市场前景乐观。
• 武汉商业氛围良好：作为华中地区的重要城市，武汉具备良好的商业基础，优质零售物业空置率仅为1.3%，显示市场活跃度高。
• 项目布局广泛：公司在武汉及荆州等地拥有多个在建和已开业的商业项目，涵盖住宅、商业中心、家装建材卖场等，形成多元化的业务结构。

关键信息

公司概况

• 公司是湖北地区领先的商业地产开发商和运营商。
• 主要产品线包括城市中心级商业中心、社区级商业中心、家装建材专业卖场、休闲街、住宅等。
• 项目覆盖武汉及荆州等城市，具备快速复制能力。

股权结构

• 许晓明先生为公司第一大股东，持股41.45%。
• 中国水电地产为第二大股东，持股29.70%，成为公司实际控制人。
• 水电地产承诺在竞争领域给予公司优先发展权，提供稳定融资渠道和异地项目资源。

估值分析

• 财务预测：2013年和2014年每股收益分别为0.77元和1.23元，对应市盈率分别为9.5倍和6.0倍。
• 重估净资产（RNAV）：每股重估净资产为8.85元，当前股价7.35元，折价17%，估值偏低。
• 相对估值：公司当前市净率3.3倍，低于同行业其他企业，具备估值提升空间。

项目介绍

• 洪广SOHO：位于武汉核心地段，总建筑面积3.39万平方米，定位为高档公寓。
• 南国大武汉家装：武汉家装建材市场的重要项目，一期已开业，二期将于2013年4月开业。
• 西汇城市广场：分为两期，一期已开业，二期将于2013年开业，引入沃尔玛、百安居等品牌。
• 南国中心：武汉核心商业区的大型都市综合体，一期建筑面积11.13万平方米。
• 南湖花郡：位于武昌南湖新城，交通便利，总建筑面积9.2万平方米。
• 汉口城市广场：汉口新城核心商业项目，一期建筑面积20万平方米，预计2013年开业。
• 荆州南国城市广场：荆州体量最大的商业综合体，涵盖家居、酒店、购物中心等业态，预计2014年完工。
• 雄楚广场：集商业、写字楼、住宅于一体的城市综合体，总建筑面积约30万平方米。
• 首义汇：位于黄鹤楼脚下，是武汉首个Lifestyle休闲街区，已于2012年开业。
• 北都城市广场：汉口后中心区域级商业综合体，已开业。
• 南湖都会：南湖新城核心商业项目，已开业，融合多种城市元素。

风险提示

• 产品销售不及预期。
• 施工进度拖延。

评级与催化剂

• 投资评级：买入。
• 股价催化剂：股票期权激励计划，有助于提升核心团队凝聚力，推动业绩增长。

总结

南国置业凭借丰富的商业地产产品线和成熟的商业模式，已步入高速增长期。中国水电地产的入股为公司带来资金支持和异地扩张机遇，尤其在地铁上盖物业开发方面。公司当前估值偏低，存在较大的提升空间。随着多个核心项目的推进和运营，公司有望在未来两年实现业绩的显著增长。