20160516-辉立证券-CapitaLand_Commercial_Trust__The_worst_is_yet_to_come_17页_2mb

輝立證券集團對CapitaLand Commercial Trust的分析總結

核心內容

CapitaLand Commercial Trust (CCT) 是新加坡的一家高品質商業不動產信託基金，擁有10個位於市中心核心區的優質商業物業，主要為辦公樓。自2004年上市以來，CCT的資產組合價值從S$19億增長至S$77億。輝立證券集團對CCT進行了深入分析，並發出"Reduce"的投資建議。

主要觀點

• 行業供給與需求動態：目前新加坡辦公樓市場的供給遠高於需求，情況比2008年的全球金融危機（GFC）更糟。2016年單年新增辦公樓供給達400萬平方英尺，是過去5年平均年淨需求的4倍。
• 結構性問題加劇：新加坡政府推動的城郊商業中心計劃導致企業逐漸向城郊轉移，進一步壓低了市中心辦公樓的需求。同時，本地及外來勞動力增長緩慢，企業擴張受限，成本上升。
• 租金預期持續低迷：辦公樓租金在2016年初已下跌約10%，預計將在未來兩年進一步下跌，直到2018年。租金下跌的幅度預計達20%，從2015年第一季度的高峰11.40美元/平方英尺/月降至2018年的8.80美元/平方英尺/月。
• CCT的表現：CCT的股價在2016年5月收盤價為S$1.39，預期股息為S$0.09，目標價為S$1.29。CCT的股息收益率接近6.5%，但股價表現較差，預期總回報為-0.4%。
• CCT的資產組合：CCT的資產組合主要由Raffles City、Six Battery Road、Capital Tower和One George Street組成，佔總價值的約75%。這些物業的佔用率長期保持在94%以上，表現優異。
• 未來租金壓力：CCT在2017和2018年到期的租約平均租金已高於當前市場水平，預計將面臨租金回跌的壓力。
• 財務狀況：CCT的 gearing（杠桿率）目前為30.1%，預計將維持在30%至40%之間。儘管有較大的債務空間，但管理層偏好保守的杠桿策略，不預期進行大規模債務購入。
• 行業比較：與其他辦公樓REIT相比，CCT的杠桿率較低，股息收益率也處於中上水平，但其租金表現較弱。

關鍵信息

資產組合概況

• 擁有10個優質商業物業，主要位於新加坡市中心。
• 自2004年上市以來，資產價值從S$19億增至S$77億。
• 資產組合中，Raffles City、Six Battery Road、Capital Tower和One George Street佔比約75%。

投資建議

• 發出"Reduce"的投資建議，預期股價將在未來兩年持續走低。
• 目標價為S$1.29，預期總回報為-0.4%。

財務數據

• 股息收益率：預計為6.5%。
• P/NAV：目前為0.78倍。
• 杠桿率：目前為30.1%，預計將維持在30%至40%之間。
• 債務空間：在40%杠桿率下，CCT有S$13億的債務空間。

市場動態

• 2016年將有大量辦公樓供給釋出，尤其是Marina One、Duo和Guoco Tower。
• Guoco Tower截至2016年僅有18%的預約租約。
• 市場租金預計在2018年達到低點，與2008年GFC時期相比，跌幅更大。

租金趨勢

• 2016年初，辦公樓租金下跌約10%。
• 市場租金預計在未來兩年進一步下跌，達到20%的跌幅。
• 城郊辦公樓租金表現較好，跌幅僅約9%，而市中心租金跌幅達13%。

就業與勞動成本

• 新加坡總就業人數增長緩慢，預計未來五年年增長率為1-2%。
• 勞動成本上升，企業成本增加，進一步壓低租金需求。
• 金融與保險服務業就業增長為GFC以來最低。

股價與租金關係

• 股價通常領先租金指數，如2007年股價高點後租金才跟上。
• 當前租金低迷，預計將持續至2018年，缺乏明確的上漲催化因素。

管理策略

• 管理層偏好保守的杠桿策略，不預期進行大規模債務購入。
• 佔用率長期保持在94%以上，表現優異，但租金表現不佳。

同業比較

• 與其他辦公樓REIT相比，CCT的杠桿率較低，股息收益率也較高。
• 管理層的保守策略使其在市場波動中更具穩定性。

結論

CCT作為一家擁有高品質資產的辦公樓REIT，雖然佔用率表現良好，但面對大量供給釋出、租金低迷、勞動成本上升等多重壓力，預期未來兩年租金將進一步下跌。輝立證券集團建議投資者減少持倉，並預期股價將持續走低。CCT的財務狀況穩定，但管理層的保守策略可能限制其未來增長潛力。