20180516-广发证券-房地产行业跟踪_单月销售同比下滑_新开工增速大幅收窄_15页_835kb

房地产行业总结

核心内容

2018年1-4月，中国房地产行业面临销售、拿地、新开工及资金面等多方面的压力，但整体经营环境相比前两轮小周期下行阶段有所改善。

主要观点

• 销售市场：全国商品房销售面积同比增长1.3%，增速较1-3月回落2.3个百分点，其中4月单月销售面积同比下滑4.1%。三四线城市销售增速超预期回落，成为拖累全国销售的主要因素。重点城市销售增速有望在下半年底部改善。
• 土地市场：土地购置面积同比下滑2.1%，单月同比下滑7.8%，为16年四季度以来新低。土地成交价款同比增长13.6%，但土地价格同比上涨16.0%。房企拿地趋于理性，三四线城市土地成交热度传导至市场。
• 新开工与投资：全国房屋新开工面积同比增长7.3%，增速较1-3月收窄2.3个百分点，单月增速大幅收窄15个百分点。房地产开发投资同比增长10.3%，增速微幅回落，但住宅投资增速上行，施工投资边际改善。
• 资金面：房企到位资金同比增长2.1%，单月同比首次下滑1.2%，资金面偏紧。国内贷款同比首次下滑，个人按揭贷款同比下降6.7%。尽管融资环境趋紧，但低库存背景下，房企存货变现能力较强，经营环境优于前两轮小周期。

关键信息

销售数据

• 全国销售面积：1-4月累计销售面积4.22亿平米，同比增长1.3%。
• 住宅销售面积：1-4月累计销售面积3.67亿平米，同比增长0.4%。
• 4月单月销售：全国商品房销售面积同比下滑4.1%，住宅销售面积同比下滑4.4%。
• 区域分化：东部地区销售面积同比下滑9.4%，中部、西部、东北地区销售面积增速分别为13.1%、9.3%、2.1%。三四线城市销售面积同比上涨4.5%，但增速收窄。
• 销售均价：商品房销售均价同比上涨7.6%，反映销售端热度回落。

土地市场

• 土地购置面积：1-4月累计购置面积5412万方，同比下滑2.1%；单月购置面积同比下滑7.8%。
• 土地成交价款：1-4月累计成交价款2391亿元，同比增长13.6%；单月成交价款同比小幅增长1.5%。
• 300城市土地市场：土地出让面积同比增长32.1%，出让金同比增长36.5%。三四线城市土地成交热度显著。
• 地价与房价关系：全国土地价格同比上涨16.0%，楼面价增速3.3%，低于房价增速7.6%，反映房企拿地成本改善。

新开工与投资

• 新开工面积：1-4月累计新开工面积5.18亿平米，同比增长7.3%；单月新开工面积同比上涨2.9%。
• 投资数据：1-4月房地产开发投资同比增长10.3%，住宅投资增速14.2%，非住宅投资拖累整体增速。
• 施工与竣工：施工面积同比增长1.6%，竣工面积同比大幅下滑10.7%，反映房企放缓交付节奏。
• 库存与去化：中期库存去化周期回升至20个月，净停工面积自2017年10月以来首次回落。

资金面情况

• 到位资金：1-4月累计到位资金48192亿元，同比增长2.1%；单月同比首次下滑1.2%。
• 融资渠道：国内贷款同比首次下滑1.6%，自筹资金同比增长4.8%，个人按揭贷款同比下降6.7%。
• 资金压力：融资成本上行对利润率形成压制，但存货变现能力较强，经营环境优于前两轮小周期。

行业评级与展望

• 行业评级：买入
• 个股机会：重点城市销售增速底部改善，板块具备系统性投资机会，同时集中度提升背景下个股存在alpha机会。
• 投资建议：继续推荐低估值的一二线龙头房企。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 资金面继续收紧对需求端及房企经营的负面影响持续扩大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

报告信息

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心
• 报告日期：2018-05-16
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