对当前房地产困境的三点思考_27页_1mb

报告摘要

当前房地产市场面临“二次下探”，中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”。本报告从存量比增量更关键、二手房价格更具指导意义、尾部风险需高度重视三个角度，对房地产市场进行了系统分析，提出政策应聚焦于减少“净供给”、关注二手房市场动向及防范尾部风险。

市场现状：房地产市场整体处于供过于求状态，供给“过剩”是主要特征。
核心指标：套户比（户均住宅套数）是衡量供需关系的重要指标，2023年全国整体套户比达到1.17，首次突破1，表明住房供给相对充足。
库存压力：截至2025年11月，全国商品住宅已开工未售库存约15.92亿平，已竣工未售库存约3.94亿平，去化周期仍处历史高位。
政策抓手：
- 政府收储：土地与存量商品房收储有助于减少供给。
- 盘活改造：将闲置或不良房产用于养老、托育等公共服务，提高资源利用率。
- 房票安置与以旧换新：加快老旧住房更新，提升市场效率。
- 自然淘汰：三四线城市“远大新”与“鬼城”住房将通过市场机制逐步出清。

市场表现：二手房价格持续下行，反映居民预期与资产负债表修复缓慢，新房价格跌幅收窄但尚未止跌。
四大维度：
- 供给端：二手房供给更具弹性，能更快反映市场情绪。
- 需求端：真实需求在二手房市场率先显现。
- 价格机制：二手房价格更市场化，能更早筑底。
- 政策传导：需求侧政策对二手房影响更直接。
趋势判断：当前市场处于“磨底期”，房地产价格真正企稳仍需等待二手房库存加速出清与价格止跌，新房价格企稳时间将滞后于二手房。

风险主体：开发商、购房者、银行均面临风险。
开发商风险：
- 流动性风险：房企普遍面临现金流收缩与融资困难。
- 资产减值风险：房价下跌导致资产减值，部分房企已资不抵债。
购房者风险：
- 资产负债表收缩：房价下行影响家庭财富与负债安全性。
- 社会稳定风险：房地产下行可能引发就业压力与居民预期恶化。
银行风险：
- 个人按揭贷款不良率：持续上行，风险暴露逐步显现。
- 开发贷风险：房企破产可能引发不良贷款增加。
- 抵押品不足：房价下跌可能导致抵押品价值下降，引发“Margin Call”风险。
重点区域：中小银行、低能级城市、存在历史交付问题的区域风险更突出。

相关研究：
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5. 《地产销售降超三成，大宗涨跌互现》2025-12-14
图表目录：
- 图表1：城镇户均住宅套数测算
- 图表2：2020年各省份城镇户均住宅套数测算
- 图表3：三次人口普查中城镇“人均住房间数”的变动
- 图表4：三次人口普查中城镇“人均住房建筑面积”的变动
- 图表5：全国商品住宅已开工未售库存与已竣工未售库存
- 图表6：全国商品住宅库存去化周期
- 图表7：部分城市收购存量商品房案例
- 图表8-11：北上广深优质写字楼空置率与租金
- 图表12：全国城镇住房建成时间分布
- 图表13：2025年全国城镇住房加权平均房龄
- 图表14：各省份住房加权平均房龄
- 图表15：全国城镇住房设施配套拥有率
- 图表16-17：全球及中国“鬼城”空间分布
- 图表18-29：新房与二手房价格、挂牌量、挂牌价等走势
- 图表30-32：A股及港股房企财务指标
- 图表33-43：银行地产相关贷款不良率、风险加权信用成本等