2022-05-06-远东资信-当前房地产并购融资情况概览_10页_418kb

报告摘要

房地产并购融资情况概览总结

核心内容

房地产行业近期在并购融资方面有所活跃，政策支持与市场实践共同推动了这一趋势。央行和银保监会出台多项政策，鼓励银行开展房地产并购贷款业务，并支持优质房企通过债券市场融资用于风险处置项目并购。截至2022年5月6日，房地产并购融资工具累计发行11只房企并购融资债和5只金融机构房地产并购债，共募集资金约157亿元，主要用于支持出险房企资产转让和优质项目并购。

主要观点

政策支持：
- 央行、银保监会出台多项政策，鼓励金融机构稳妥有序开展房地产并购贷款业务。
- 支持优质房企在银行间市场发行债务融资工具，用于风险处置项目的兼并收购。
- 并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理范围，为银行提供更大操作空间。
融资工具类型与发行情况：
- 房企并购融资债：共发行11只，融资总额77亿元，均由国有房企发行，信用评级普遍为AAA，信达地产为AA+。
- 金融机构房地产并购债：共发行5只，融资总额150亿元，主要由银行和资产管理公司发行，规模较大，融资成本较低。
- 房地产并购贷款：7家银行已开展业务，其中部分银行同时发行并购专项债券，资金直接用于并购贷款。
融资用途：
- 房企并购融资债主要用于并购贷款投放。
- 金融机构房地产并购债主要用于不良资产处置及行业纾困。
实际并购进展：
- 碧桂园、美的置业等民营房企已积极完成多个项目并购。
- 华润置地、华润万象生活、大悦城等国有房企也开展了并购活动。
- 部分房企虽获得融资但尚未实际开展并购，政策落地效果仍需观察。

关键信息

一、房企并购融资债发行情况

发行主体：全部为国有房企，包括建发地产、招商蛇口、保利发展、金茂投资、铁建地产、信达地产等。
发行规模：单只债券发行规模在3~10.3亿元之间，整体规模较小。
发行利率：2.89%~4.50%，融资成本较低。
期限：3~7年，基本覆盖房地产开发周期。

二、金融机构房地产并购债发行情况

发行主体：包括3家银行（浦发银行、兴业银行、华夏银行）和2家资产管理公司（东方资产、长城资产）。
发行规模：单只债券发行规模在50~100亿元之间，显著高于房企并购融资债。
发行利率：2.69%~3.30%，融资成本低。
期限：均为3年，可覆盖1~2个开发周期。

三、房地产并购贷款情况

开展银行：包括招商银行、浦发银行、兴业银行、农业银行、建设银行、交通银行、平安银行等7家。
贷款对象：既有国有房企（如华润置地、大悦城），也有信用良好的民营房企（如碧桂园、美的置业）。
贷款额度：单笔最高达200亿元，对资金补充作用明显。

四、房地产并购融资的局限性

优质项目少，问题项目多：
- 高负债房企不愿出售优质项目，而问题项目对并购方吸引力不足。
操作复杂：
- 并购涉及资产剥离、历史遗留问题处理等，流程繁琐，尽调耗时长。
土地一级市场更具吸引力：
- 当前土地市场活跃，房企更倾向于直接拿地而非收并购。
企业观望态度明显：
- 多数房企对并购持谨慎态度，实际交易较少，政策效果有待观察。

政策建议

鼓励更多国有房企参与并购，承担更多风险化解任务。
支持其发行更多并购专项债券，提高融资效率。
进一步优化并购流程，降低操作难度，提升市场活跃度。

参考资料

《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》
《中国房地产市场周期波动状态的监测、分析与预测》
《2022年3月房地产行业观察与债市运行动态》

作者与机构信息

作者：申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部研究员。
机构：远东资信评估有限公司，成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构。
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