20220212-华安证券-房地产行业新模式探索_展望与投资系列报告（3）_房地产调控如何_松_七次调控复盘启示_60页_6mb

房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示

核心内容概述

本报告对2005年以来的七次房地产调控进行了复盘，总结了调控政策的演变规律，并对未来房地产调控的走向进行了展望。报告指出，房地产调控政策经历了从收紧到放松的周期性变化，当前处于从收紧向放松转换的阶段，预计放松时间不超过本年底。调控措施将以地方为主，集中在贷款利率加点调降、限购小幅放松等方面，首付比例调降尚待观察。

主要观点

• 调控脉络清晰：房地产调控政策已形成可追踪的脉络，当前调控已向松调整，但整体仍保持严厉。
• 需求端为主，供给端配合：调控收紧通常从需求端开始，政策也以需求端为主、供给端进行配合。本轮调控的特殊性在于放松在供需两端同步进行。
• 未来调控以地方为主：限购政策将维持“一城一策”精细化调控，一线与省会城市可能通过人才引进、高校毕业生落户等方式变相放松，二三线城市可能小幅放松。
• 房贷利率与额度为主要放松手段：贷款利率加点调降、公积金贷款额度上调是主要手段，首付比例调降仍需观察。
• 房产税可能作为后续调控工具：如果房价过快上涨，政府可能通过房产税扩大试点来控制房价。

关键信息

• 调控周期：2005年3月至2008年10月、2008年10月至2009年12月、2009年12月至2014年9月、2014年“930”至2016年“930”等。
• 政策工具：首付比例、房贷利率与额度、购房资格、交易税费、土地供给、融资渠道、保障性住房供应、房产税试点等。
• 政策效果：不同阶段调控政策对房价、市场供需、居民信贷行为等产生不同影响，如抑制、反弹、稳定等。
• 风险提示：政策解读偏差、市场学习效应超预期、房产税政策预测偏差等。

调控历史回顾

1. 2005年3月至2008年10月：高房价、高通胀下政策开始收紧

• 政策手段：首付比例和交易环节税费成为主要调控手段。
• 政策调整：
  • 2005年3月：首付比例提高，限制购房资格。
  • 2005年5月：调整住房转让营业税政策，提高持有年限。
  • 2006年5月：将首套房首付比例提高至30%。
  • 2006年7月：加强个人所得税征管，核定征税比例。
  • 2007年9月：明确二套房首付比例不低于40%。
• 效果：抑制房价过快上涨，但整体调控效果欠佳。

2. 2008年10月至2009年12月：经济危机下调控政策短暂放松

• 政策手段：需求端全面放松，融资端加大支持力度。
• 政策调整：
  • 2008年10月：首套房首付比例下调至20%，房贷利率下浮。
  • 2008年12月：对二套房认定标准放宽，降低首付比例和利率。
  • 2009年3月：允许信托资金支持房地产，放宽资本金比例。
  • 2009年5月：证监会暂缓房地产企业重组申请。
• 效果：鼓励购房需求，房价和地产投资反弹。

3. 2009年12月至2014年9月：“四万亿”刺激后调控政策再次收紧

• 政策手段：限购政策成为核心，二套房认定标准更加严格，交易税费上调。
• 政策调整：
  • 2009年12月：出台“国四条”，遏制部分城市房价过快上涨。
  • 2010年4月：北京成为首个限购城市。
  • 2010年9月：首套房首付比例上调至30%，二套房首付比例提高至50%。
  • 2011年1月：二套房首付比例进一步提高至60%。
  • 2011年1月：上海、重庆启动房产税试点。
• 效果：抑制房价过快上涨，推动市场分化。

4. 2014年“930”至2016年“930”：去库存主导下调控大放松

• 政策手段：放松二套房贷认定标准，加快推进棚改，降低房贷利率。
• 政策调整：
  • 2014年“930”：放松二套房贷认定标准，降低首付比例。
  • 2014年11月：央行降息降准，支持房地产需求。
  • 2015年3月：央行下调房贷利率下限，推动房价反弹。
  • 2016年“930”：再次收紧调控，强调“房住不炒”。
• 效果：推动房价见底反弹，但随后调控再次升级。

展望与启示

• 调控放松周期：预计本次放松将持续6个月至12个月，以地方为主。
• 放松方向：主要集中在贷款利率加点调降、限购小幅放松，首付比例调降尚待观察。
• 政策工具：房产税扩大试点可能成为控制房价的重要工具。
• 调控特点：当前调控更注重分类施策，强调“一城一策”，并以供给端与需求端同步放松为特点。

图表目录（摘要）

• 图表1：2005年3月至2008年10月政策密集落地收紧
• 图表2：2006年至2008年金融危机冲击前经济高增长
• 图表3：国际收支顺差快速上升
• 图表4：房价涨幅先上后下
• 图表5：地产投资增速较高，2008年下半年快速回落
• 图表6：首付比例和税费成为调控的主要手段
• 图表7：央行自2004年开始不断升准升息
• 图表8：贷款及存款基准利率上升
• 图表9：M2自2005年后处于15%-20%间高位
• 图表10：央行信贷投放快速上升
• 图表11：2005年3月-2008年10月房贷利率整体上行（5年以上）
• 图表12：城镇化加速催生了大量房地产市场需求
• 图表13：商品房销售面积超过竣工面积，市场供应偏紧
• 图表16：外贸依存度处于高位
• 图表17：人均可支配收入增速快速下降
• 图表18：政策放松后房地产指数与住宅价格环比同时见底反弹
• 图表19：2008年金融危机冲击下GDP经济增速快速下滑
• 图表20：金融危机冲击2008年波及全球
• 图表21：房价环比开启上行
• 图表22：地产开发投资于房屋销售开启反弹
• 图表23：稳增长压力下，政策对于房地产有所放宽，去库存成为房地产政策主线
• 图表24：央行由升准迅速转变为降准
• 图表25：贷款及存款基准利率迅速降低
• 图表26：政策放松后M1同比反应明显
• 图表27：央行信贷投放快速上升
• 图表28：房贷利率快速下调
• 图表29：加权住房贷款利率快速下调
• 图表30：居民部门中长期信贷规模快速提升
• 图表31：房价预期进一步走强
• 图表32：调控政策逐步以分类施策为核心
• 图表33：“四万亿”刺激政策下CPI快速上行
• 图表34：GDP对房地产投资依赖减弱，房地产投资增速逐步低于GDP增速
• 图表35：房价环比下行，但2012-2013年上半年小幅回暖
• 图表36：2012-2013年上半年房地产销售小幅回暖
• 图表37：房地产调控进入分类调控阶段
• 图表38：央行开启升准应对高通胀，稳增长下开启降准
• 图表39：贷款及存款基准利率先升后降
• 图表40：M1和M2增速在2012年开启反弹
• 图表41：央行信贷投放较前期明显降低
• 图表42：房贷最低利率先升后降
• 图表43：加权住房贷款利率整体上行
• 图表44：居民部门中长期信贷规模在2011年底达到底部
• 图表45：2012年房价预期开启反转
• 图表46：宏观定调政策会刺激房地产指数走势，调节首付对房价有显著影响
• 图表47：GDP经济增速明显下台阶
• 图表48：商品房待售面积处于历史性高位
• 图表49：房价环比持续上行
• 图表50：房地产开发投资触底回升，商品房销售持续走强
• 图表51：房地产调控政策迎来短暂“放松”
• 图表52：人民存款准备金率
• 图表53：贷款及存款基准利率
• 图表54：政策放松后M1同比反应明显
• 图表55：央行调降贷款基准利率及存款基准利率
• 图表56：加权住房贷款利率快速上行
• 图表57：首套房贷利率、加权利率向二套房利率靠拢
• 图表58：二三线城市房价涨幅居前
• 图表59：房价上涨预期在2018年中达到高峰
• 图表60：疫情大背景下，决策层对房地产政策依然采取纾困但不刺激的态度
• 图表61：GDP经济增速明显下台阶
• 图表62：2020年2月PMI砸深坑
• 图表63：疫情积压的住宅购入需求在3月后集中释放
• 图表64：房地产开发投资复工复产后回暖明显
• 图表65：房地产调控政策迎来短暂“放松”
• 图表66：疫情期间人民存款准备金率三次连降
• 图表67：疫情货币宽松后货币供应量上升明显
• 图表68：LPR五年期调降利好房市
• 图表69：住房贷款平均利率下降
• 图表70：疫情需求积压，疫情防控取得成效后集中释放
• 图表71：房价环比明显上行
• 图表72：三线四档拉开房地产最严调控序幕
• 图表73：疫后经济增速确定性强，调控房地产意愿增强
• 图表74：房企开发资金国内贷款下降明显
• 图表75：调控收产后房价环比
• 图表76：房地产开发投资2021年全年月同比滑坡严重
• 图表77：三线四档拉开房地产最严调控序幕
• 图表78：货币供应量增速急剧放缓
• 图表79：住房贷款平均利率上升
• 图表80：市场预期快速走弱
• 图表81：一二三线城市房价环比快速下降
• 图表82：地产美元债一级发行情况，2021H2后净发行转负
• 图表83：2021年首次境内违约房企数量占2014年以来的67%
• 图表84：7次调控政策复盘，2021年三季度达到本轮调控最严阶段，四季度虽向暖微调，但整体仍严
• 图表85：一线城市房价相对坚挺
• 图表86：一线城市挂牌价环比率先反弹

总结

房地产调控政策在不同时期根据经济形势和市场情况调整，呈现出“短松长严”的特征。当前调控已向松调整，但整体仍保持严厉，未来放松措施可能集中在地方层面，如贷款利率加点调降和限购小幅放松。房产税试点可能成为后续调控工具，以控制房价和市场预期。