房地产行业：地产债专题004，宏观调控视角下的房地产政策周期~20年房地产调控史全复盘（下）-20190109-天风证券-37页_2mb

房地产政策周期总结

核心内容概述

自2005年第一轮真正意义上的房地产调控以来，中国房地产政策经历了四轮完整的“收紧-放松”周期，每一轮调控均与宏观经济形势变化密切相关。政策周期的调整主要围绕“稳增长”与“防通胀”之间的平衡，同时结合房地产市场的发展态势进行调控。

主要观点

• 政策放松：通常发生在经济下行压力较大、宏观政策以“稳增长”为核心任务的时期，尤其是伴随严重外部冲击（如金融危机、欧债危机、中美贸易战）时，地方政府可能率先出台放松政策。
• 政策收紧：主要是在房价持续快速上涨、经济增速预期下调或通胀风险上升的背景下进行。除第一轮因抑制经济过热而收紧外，其余三次收紧均与房价上涨有关。
• 调控工具：包括首付比例、贷款利率、交易税费、限购限贷、限价限售、限离婚、限商住、限土拍等，手段日趋多样化。
• 因城施策：自2016年起，政策更注重地方差异，不再采取“一刀切”方式，地方政府在调控落实上更加灵活。

关键信息

四轮政策周期概览

政策放松的触发因素

1. 保增长：房地产投资及上下游产业是重要的经济托底工具，尤其在经济下滑压力较大时。
2. 防止系统性金融风险：房价下跌可能引发按揭贷款违约和房地产企业信用风险。
3. 地方政府财政压力：房地产低迷影响土地出让收入，增加地方政府财政负担。

政策收紧的触发因素

1. 房价快速上涨：房价过快上涨是政策收紧的共同背景。
2. 经济增速预期下调：如2013年“三期叠加”、2016年“中高速”目标。
3. 通胀压力上升：2009-2011年、2013年、2016年均出现通胀抬头现象。
4. 外部冲击：如2008年金融危机、2011年欧债危机、2018年中美贸易战。

总结

政策什么时候会放松？

• 通常在经济下行压力较大、宏观政策以“稳增长”为核心任务时。
• 三次伴随严重外部冲击（国际金融危机、欧债危机、中美贸易战）。
• 第三次未伴随外部冲击，但经济增速连续两年未达目标中枢。

政策什么时候会收紧？

• 房价持续快速上涨是核心触发因素。
• 除第一轮为抑制经济过热外，其余三次收紧均与经济增速预期下调有关。
• 随着因城施策和反腐力度加强，政策执行更加灵活，不再一刀切。

风险提示

• 政策变化超预期
• 经济下滑超预期
• 商品房销售下滑超预期