20220907-华安证券-华润万象生活-01209.HK-商管逆市高增_住管外拓加速_4页_467kb

华润万象生活2022年中期业绩总结

核心内容

华润万象生活（1209.HK）在2022年上半年实现了营业收入和净利润的双增长，展现出较强的抗压能力和扩张潜力。公司主要业务涵盖商业管理与住宅物业管理两大板块，其中商业管理业务在市场低迷背景下仍保持增长，住宅物业管理则通过收并购和外拓实现了快速扩张。

主要观点

商管业务逆市增长，中高端市场优势显著

• 收入与利润：2022H1实现营业收入52.8亿元（yoy +31.5%），归母净利润10.4亿元（yoy +33.5%），每股基本盈利0.45元（yoy +27.5%）。
• 毛利率变化：商管板块收入19.2亿元（yoy +18.5%），毛利率为50.3%（yoy -2.9pct），但还原租金减免影响后，毛利率为54.3%（yoy +1.1pct）。
• 购物中心表现：购物中心收入11.7亿元（yoy +25.7%），毛利率61.6%（yoy -6.0pct），经营利润率65.5%（yoy +1.6pct）。公司在营购物中心达74个，其中重奢购物中心11个，行业领先。
• 写字楼业务：写字楼收入7.5亿元（yoy +8.9%），毛利率32.7%（yoy -0.9pct）。出租率提升至83.5%（yoy +0.8pct），在管建筑面积达871万方（yoy +22.9%）。

住管业务借力收并购加速扩张

• 收入与利润：住宅物管板块收入33.5亿元（yoy +40.2%），占总收入63.5%（yoy +4.0pct），毛利率21.0%（yoy +3.1pct）。
• 第三方项目占比：第三方在管面积占比达57.3%（yoy +22.5pct），显示出公司市场化能力的提升。
• 增值服务表现：社区增值服务收入5.6亿元（yoy +77.7%），毛利率33.14%（yoy -1.5pct），占物管板块收入比提升至16.7%（yoy +3.1pct）。
• 城市空间运营业务：城市公共空间在管面积达5330万平方米，同比增长82%。

关键信息

租金减免影响可控

• 业主端租金减免计划预计全年减免总额22~25亿元，2022H1已减免17.5亿元。
• 租金减免导致商管收入减少1.67亿元，占总收入比例3.2%，对整体业绩影响有限。

未来增长预期

• 项目扩张：2022年下半年预计新开购物中心7个，2025年购物中心数量将达到100个。
• 财务预测：预计2022~2024年EPS分别为0.95元、1.22元、1.51元，对应当前股价PE分别为32.6倍、25.5倍、20.4倍。
• 投资建议：维持“买入”评级。

财务数据概览

营收与利润预测

财务比率

风险提示

• 房地产竣工不及预期
• 疫情反复影响购物中心客流量
• 外拓进展不及预期
• 收并购整合不及预期
• 增值服务增长不及预期

投资评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
• 无评级：因无法获取必要的资料，或公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或其他原因，致使无法给出明确的投资评级