房地产行业2019年中期投资策略报告_稳中求进_分化显现_26页_3mb

房地产行业2019年中期投资策略报告总结

核心观点

• 短期基调：房地产政策仍以“平稳发展”及“因城施策”为主，政策分化将更明显。重点城市库存低，房价有上涨压力，政策整体偏紧，但有望呈现“量升价稳”态势；三四线城市可能面临分化，部分城市调控政策将出现调整。
• 中长期展望：城镇化仍有较大空间，结构性机会凸显，主要体现在产品和区域两个维度。改善型及更新需求潜力大，人口持续流入的二三线城市将受益。

行业表现

• 2019年上半年，房地产板块上涨18.5%，在28个行业中排名第16位，整体跑输大盘。
• 仅3月录得超额收益6.3%，主要受益于行业数据好于预期及政策资金面边际转松。
• 4月和5月因住建部对部分城市的价格预警，板块出现较大回撤。
• 板块估值处于历史底部区域，截至上半年末PE和PB分别约为9.89X和1.47X，与2014年一季度水平相当。
• 板块对全部A股的折价水平较高，约33%和12%，剔除银行股后折价分别为50%和29%。

政策回顾与驱动因素

近期房地产政策回顾

• 2018年8月之前：政策偏紧，地方性、扩大化、行政化特征明显，中央层面表态减少。
• 2018年8月-2019年3月：首次提出“三稳”，资金面出现松动，部分城市房贷利率下调，央行全面降准。
• 2019年4月至今：对价格保持敏感，政策分化加剧，部分城市限购进一步收紧，而部分远郊或特定区域政策放松。

政策主要驱动因素

• 稳增长：房地产作为经济稳定器，对GDP拉动作用显著，尤其在经济不确定性高的背景下。
• 防风险：居民杠杆率持续上升，房地产贷款占各项贷款余额比重近三成，需防范金融风险。
• 惠民生：重点城市库存低、房价普遍回暖，政府对房价上涨保持敏感。

房地产行业主要数据

城市库存与去化周期

• 重点一二线城市狭义库存基本维持平稳，去化周期分别为8.28、6.18及14.21个月。
• 三四线城市库存有所上升，部分城市面临较大下行压力。

销售数据

• 2019年1-5月，70城新房价格累计涨幅前15位的城市包括大理、西安、秦皇岛、贵阳、洛阳、重庆、大连等。
• 2019年棚改新开工计划大幅下降，全年销售面积面临下行压力，预计销面同比降幅在4%-9%之间。

土地与开发数据

• 2019年3月重点二三线城市住宅类用地成交溢价率大幅攀升，至5月仍维持高位。
• 新开工与销售面积的差额较小，新增供给维持低位。

城镇化与结构性机会

城镇化仍有空间

• 2018年末全国城镇化率为59.6%，若按年均增长1%、人均居住面积35平米测算，每年新增住房需求约5亿平米。
• 2018年住宅销售面积约15亿平米，城镇化仍是住房市场的重要驱动力。

结构性机会

• 产品维度：人均居住面积仍较低，改善型及更新型需求潜力大，尤其在重点城市。
• 区域维度：人口持续流入的二三线城市，如西安、长沙、佛山、深圳、武汉、贵阳、珠海、厦门、广州等，将受益于城镇化和人口流入。

投资建议

• 板块走势：上半年板块以中小市值及主题性驱动为主，如科创、上海本地股、长三角一体化等。
• 重点个股表现：新城控股涨幅达75%，位列板块第三；世联行因业绩下滑表现靠后。
• 投资逻辑：关注城镇化进程中的新增需求，以及人口流入明显、政策相对宽松的二三线城市。
• 风险提示：部分城市面临政策收紧和销售下行压力，需谨慎选择。

图表与数据

• 图1：房地产政策回顾（2018年至今）
• 图2：房地产政策主要驱动
• 图3：房地产业对GDP拉动
• 图4：土地出让金占地方财政收入比重
• 图5-8：商品房销售数据及库存情况
• 图9-14：房地产投资、销售、贷款及杠杆率数据
• 图15-22：重点城市房价、地价及库存数据
• 图23-25：政策分化及行业展望
• 图26-32：城镇化率、人口流入及经济数据
• 图33-39：板块估值及相对A股表现
• 图40-48：重点房企PE及PB估值
• 表1-9：棚改货币化安置、销售数据、经济及人口数据、板块涨跌幅等

总结

房地产行业在2019年中期仍以“稳”为主，政策分化明显。短期面临下行压力，但中长期城镇化和结构性需求仍具潜力。重点城市库存低、房价回暖，政策整体偏紧，但有望实现“量升价稳”。三四线城市可能面临调控政策调整。板块估值处于历史底部，投资机会以中小市值及主题性为主，需关注人口流入及政策变化。