2018-两会后楼市政策导向及未来楼市结构性机会_34页-2mb

“两会”后楼市政策导向及未来楼市结构性机会总结

核心内容概述

本报告分析了“两会”后楼市政策导向及未来楼市的结构性机会，指出中短期内楼市调控不会放松，房企需把握政策时点与区域布局两条主线。重点从政策、市场趋势、营销与投资机会等方面展开，旨在为房企提供战略指导。

一、政策及楼市现状

1. 政策导向

• 国家机构改革是“两会”的重点内容，推动经济与上层建筑“因时而变”，带来楼市机会。
• 2018年国家机构改革对房地产行业有深远影响，包括：
  • 组建自然资源部、农业农村部，推动产城融合、旧城改造、长租公寓等；
  • 组建中国银行保险监督管理委员会，影响房企融资渠道；
  • 改革国税地税征管体制，为房地产税等政策奠定基础。

2. 楼市调控思路

• 短期：坚持“房住不炒”，保持调控政策连续性和稳定性，防范系统性金融风险。
• 长期：推进供给侧结构性改革，完善住房供给和保障体系，优化市场结构。

二、楼市趋势判断逻辑

1. 政策时效性

• 政策调控周期均值为6-8个月，预计2018年2季度将进入新一轮收紧期。
• 2018年3季度将为房企资金兑付压力最大的时间点。

2. 重大中央会议

• “十九届四中全会”将对未来经济工作进一步部署，届时楼市调控政策才具备松动条件。

3. 宏观经济形势

• “十九大”后，经济刺激政策转向“审慎宏观政策”，定向逆周期操作将成为首要选择。
• 外围美国加息、减税、贸易战等因素叠加国内经济增速下滑，对楼市形成压力。

4. 房企资金压力

• 2017年房企融资渠道收窄，融资难度增加，资产负债率普遍上升。
• 2018年3季度房企资金兑付压力最大，楼市也将处于深度调整期。

5. 市场周期

• 2018年4季度前，楼市处于成交均价周期谷底，调控政策不会放松。
• 2018年2季度后，一线城市将进入房价周期波谷，建议逆周期拿地。

三、营销机会

1. 一二线城市结构性营销机会

• 区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，如合肥、武汉、济南、郑州、成都。
• 政策放松指数显示，三亚、合肥、苏州等城市具有较高的投资潜力。

2. 三四线城市结构性营销机会

• 东部三大经济圈内的三四线城市在2018年2季度之后将普遍出现实质性下跌。
• 下一轮三四线城市房价实质性上升阶段预计在2020年1-2季度。
• 房企应把握核心一二线城市影响下三四线城市房价轮动的周期性机会。

四、投资机会

1. 一线城市投资机会

• 2018年2-4季度为一线城市拿地窗口期，建议房企把握时点。
• 一线城市长期投资价值较高，特别是东部三大经济圈内的核心城市。

2. 二线城市投资机会

• 第一梯队城市：苏州、天津、无锡、成都。
• 第二梯队城市：青岛、长沙、沈阳、厦门、南京、杭州。
• 投资应以城市投资价值为导向，规避城市投资风险。

3. 三四线城市投资机会

• 东部三大经济圈内的三四线城市中长期投资价值相对看好。
• 非一线城市周边的三四线城市也存在结构性投资机会。
• 投资需关注城市长期投资价值、中短期住宅升值潜力，并辅以需求潜力和库存风险评估。

五、总结

报告观点

• 政策及楼市现状：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握政策时点和区域布局。
• 营销机会：在政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期轮动。
• 投资机会：房企需把握一线城市投资时点，布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时关注东部三大经济圈核心城市周边三四线城市的投资机会。

建议

• 一线及强二线城市应关注政策放松指数，把握市场调整期的结构性机会。
• 三四线城市应关注城市基本面及库存情况，合理布局投资。

六、附注

• 数据来源：同策研究院、wind、中指。
• 研究方法：通过政策时效性、重大中央会议、宏观经济形势、房企资金压力和市场周期综合判断楼市趋势。
• 报告发布：同策研究院提供固定周期周月报告及各研究方向专题报告，同策资管提供国内外前沿资管资讯和专业解读。

以上总结涵盖政策导向、市场趋势、营销与投资机会，为房企提供全面的市场分析与战略建议。