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TSPUR同策咨询：两会后楼市政策导向及未来结构性机会总结

核心内容概述

政策及楼市现状

• 政策导向：中短期内，楼市调控不会放松，政策连续性和稳定性是主要方向。
• 调控目标：坚持“房住不炒”定位，防范和化解房地产市场风险，推动供给侧结构性改革。
• 政策影响：国家机构改革对房地产行业影响深远，尤其体现在土地管理、房地产金融及房产税等方面。

四个新概念

• 新目标：在本世纪中叶建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。
• 新思想：新时代中国特色社会主义思想。
• 新矛盾：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
• 新时代：中国特色社会主义进入新阶段，推动经济向质量型转变。

选举与人事变动

• 中央政治局：选举产生中央政治局委员、中央委员会总书记等。
• 纪律检查委员会：选举产生中央纪委领导人员。
• 国家机构改革：调整机构设置，优化职能配置，提高效率效能。

宪法部分内容修改

• 任期修改：取消国家主席、副主席连续任职不得超过两届的规定。
• 目标明确：为建设富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。

楼市管控思路

• 短期：坚持“房住不炒”，稳定市场，防范风险。
• 长期：推进供给侧结构性改革，完善住房供给和保障体系。

楼市现状分析

一线城市：量缩价稳

• 市场特征：土地供应收紧，政策调控导致需求释放受阻。
• 趋势判断：房价进入调整期，影响房企业绩表现。

二线城市：量缩价稳

• 强二线城市：市场容量大，仍有跑量机会，但地价攀升挤压盈利空间。
• 普通二线城市：政策较松，市场容量大，存在结构性投资机会。

三四线城市：区域分化明显

• 一线周边三四线城市：政策收紧，房价增幅下降。
• 非一线周边三四线城市：库存降低，迎来需求释放及价格上调的机遇。

土地市场分析

• 楼面价普涨：2013-2017年全国一二三四线城市住宅用地楼面价普遍上涨。
• 结构性机会：普通二线城市和三四线城市因楼面价较低，存在结构性投资机会。

楼市趋势判断逻辑

1. 政策时效性：调控政策平均时效期为6-8个月，预计2018年2季度进入新一轮收紧期。
2. 重大中央会议：十九届四中全会将部署未来经济工作，成为调控政策松动的外部条件。
3. 宏观经济形势：经济增速放缓，定向逆周期操作将成为首选。
4. 房企资金压力：2018年3季度将成为房企资金兑付压力最大的时间点。
5. 市场周期：2018年4季度前，房价处于下行周期，调控政策不会放松。

结构性营销机会

一二线城市

• 机会城市：合肥、武汉、济南、郑州、成都等。
• 分析逻辑：政策放松指数高，需求支撑力强，库存风险低。

三四线城市

• 机会时间点：2018年2季度后普遍出现实质性下跌，2020年1-2季度后迎来价格上涨。
• 投资策略：把握核心一二线城市影响下的三四线城市房价轮动周期。

投资机会分析

一线城市

• 投资时点：2018年2-4季度为拿地窗口期。
• 投资价值：东部三大经济圈内，城市经济、人口、产业等指标表现优异。

二线城市

• 投资价值排序：苏州、天津、无锡、成都为第一梯队，青岛、长沙、沈阳、厦门、南京、杭州为第二梯队。
• 分析维度：城市投资价值、住宅升值潜力、投资风险等。

三四线城市

• 投资价值：东部三大经济圈内三四线城市中长期投资价值较高。
• 分析方法：综合经济、产业、人口、收入等长期指标，结合房价相对价值、需求潜力、库存风险等中短期指标。

本报告总结

主要观点

• 政策导向：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线。
• 营销机会：区域内单核二线城市及强二线城市在调控收紧下具有营销机会，同时需灵活把握三四线城市与核心城市周期轮动。
• 投资机会：房企应把握一线城市投资时点，布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时关注东部三大经济圈核心城市周边的三四线城市投资机会。

关键信息

• 政策调整：2018年2季度进入新一轮调控收紧期，预计至2018年4季度前政策不会松动。
• 市场周期：一线城市房价周期谷底出现在2018年2-4季度，建议房企在此时点进行逆周期拿地。
• 结构性机会：普通二线城市和三四线城市存在结构性投资机会，需关注城市基本面及政策导向。

附：同策研究院信息

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