两会后楼市政策导向及未来楼市结构性机会_32页_2mb

TSPUR同策咨询：两会后楼市政策导向及未来结构性机会总结

核心内容

楼市政策导向

• 中短期调控不放松：楼市调控政策将保持连续性和稳定性，以防范系统性金融风险。
• 政策定位：坚持“房住不炒”的定位，推动分类调控和因城因地施策。
• 政策时效性：调控政策的平均时效期为6-8个月，预计2018年第二季度将进入新一轮收紧期。
• 政策松动条件：政策松动需等到“十九届四中全会”后，届时经济工作部署完成，国家机构改革框架搭建完毕。

楼市现状

• 一线城市：房价进入调整期，销售面积和成交均价趋于平稳，库存压力较大。
• 二线城市：强二线城市面临地价攀升与房价触顶的困境，普通二线城市仍具跑量机会。
• 三四线城市：一线周边城市房价增幅下降，非一线周边城市则进入去库存阶段，2018年第二季度后可能普遍下跌，2020年1-2季度后迎来价格上涨机遇。

土地市场

• 全国趋势：一线、二线及三四线城市住宅用地楼面价普遍上涨，但普通二线城市和三四线城市楼面价相对较低，存在结构性投资机会。

楼市趋势判断逻辑

1. 政策时效性：调控政策周期平均为6-8个月，预计2018年第二季度将进入新一轮收紧期。
2. 重大中央会议：十九届四中全会后，楼市调控政策才具备松动条件。
3. 宏观经济形势：经济增速下滑，央行将采取定向逆周期操作。
4. 房企资金压力：预计2018年第三季度为房企资金兑付压力最大时间点，楼市将进入深度调整期。
5. 市场周期：2018年第四季度前，房价处于下行周期，调控政策不会放松。

结构性营销机会

一二线城市

• 机会城市：2016年开启调控的区域内单核心二线城市和强二线城市，如合肥、武汉、济南、郑州、成都等。
• 投资策略：房企应逆周期拿地，把握2018年第二至第四季度的一线城市拿地窗口期。

三四线城市

• 机会区域：东部三大经济圈核心城市周边三四线城市具有长期投资价值。
• 投资时机：2018年第二季度后三四线城市房价将普遍下跌，非东部三大经济圈三四线城市下跌时点滞后1-2季度。

投资机会分析

一线城市

• 投资时点：2018年第二至第四季度为一线城市的拿地窗口期，建议房企把握此阶段进行投资。
• 经济圈布局：东部三大经济圈内一线城市的房地产投资价值长期看好。

二线城市

• 投资价值排序：第一梯队城市包括苏州、天津、无锡、成都；第二梯队城市包括青岛、长沙、沈阳、厦门、南京、杭州。
• 投资逻辑：综合经济、产业、人口、收入等维度评估城市投资价值，避免高风险城市。

三四线城市

• 投资价值排序：东部三大经济圈内的三四线城市中长期投资价值较高，如东莞、佛山、唐山等。
• 评估指标：长期投资价值、中短期住宅升值潜力、需求潜力、库存风险为关键评估维度。

本报告观点

• 政策及楼市现状：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线。
• 营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期的轮动关系。
• 投资机会：房企应把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时关注东部三大经济圈核心城市周边三四线城市的投资机会。

结论

未来1-3年，房企应关注政策导向、市场周期和城市基本面，把握一线城市和强二线城市的结构性机会，同时在三四线城市中寻找投资潜力。整体来看，楼市将保持调控基调，但结构性机会将逐步显现，房企需灵活调整策略，以适应市场变化。