两会后上海楼市政策导向及未来楼市机会_160页_6mb

上海楼市政策导向及未来机会总结

核心内容

政策导向

• 新目标：在本世纪中叶建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国
• 新思想：形成新时代中国特色社会主义思想
• 新矛盾：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾
• 新时代：中国特色社会主义进入新时代，推动经济向“质量型”增长转型

政策影响

• “十九届三中全会”及“两会”后，党和国家机构改革对楼市产生深远影响，包括：
  • 机构改革：改革政府职能，优化机构设置，提高效率，增强治理能力。
  • 金融监管：强化对影子银行、互联网金融等的监管，推动金融去杠杆，防范系统性金融风险。
  • 财税改革：国税地税合并，为房地产税（如房产税、遗产税、财产税）的立法与实施奠定基础。
  • 土地制度：推动农村土地流转，支持城乡建设用地增减挂钩，促进农村土地财政向新农村土地财政转变。

主要观点

1. 楼市去投资化

• 房地产的“去投资属性”是未来政策的核心方向。
• 强化金融监管，减少房地产的金融杠杆，推动楼市回归居住属性。
• 房企融资渠道收窄，需探索资产证券化等新模式。

2. 城市化与房地产长效机制

• 未来8-10年，部分二线、大部分三四线城市将进入城镇化快速增长期。
• 通过“租购并举”建立房地产长效机制，推动租赁市场发展。
• 城市更新、旧城改造、文创产业园、医养地产等成为重点发展领域。

3. 乡村振兴与房地产机会

• 农村土地制度改革，如“三权分置”，推动农村土地流转和城乡融合发展。
• 农村土地财政模式逐步替代，支持农村集体经营性建设用地建设租赁住房。
• 乡村振兴战略将释放农村人口进城需求，促进房地产投资与需求结构优化。

4. 房地产税立法与财政改革

• 房地产税作为地方税，将推动财政收入结构优化，减少对土地财政的依赖。
• 房地产税的实施将强化收入再分配功能，促进社会公平。

关键信息

1. 楼市调控方向

• 短期：坚持差别化调控，加强金融监管，防止系统性金融风险。
• 中长期：完善房地产长效机制，推进租购并举，加强租赁市场建设。
• 重点城市：核心一二线城市调控不放松，重点在存量土地盘活与租赁住房供给。
• 三四线城市：继续推进去库存，推动农村土地流转带动发展。

2. 机构改革对楼市的影响

• 农业农村部：推动乡村振兴，促进农村土地制度改革。
• 自然资源部：整合土地管理职能，优化土地供给机制。
• 生态环境部：加强自然资源利用监管，推动绿色建筑发展。
• 中国银行保险监督管理委员会：加强金融监管，防范系统性风险。

3. 上海楼市政策

• “房住不炒”：贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
• 租赁住房建设：2018年新增租赁住房20万套，推动租赁市场发展。
• 保障房建设：新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度。
• 城市更新：推进城市有机更新，以保留保护为主，推动旧城改造。

楼市机会

1. 核心一二线城市

• 存量土地盘活：通过城市更新、旧城改造等释放存量土地价值。
• 文创产业园与医养地产：重点发展文化产业与健康养老地产，推动消费升级。
• 资产证券化：在传统信贷融资渠道收窄的情况下，推动资产证券化成为新方向。

2. 三四线城市及农村

• 农村土地流转：通过农村土地制度改革，推动农村土地资源合理利用。
• 租赁住房供给：农村集体经营性建设用地建设租赁住房，促进城乡融合发展。
• 去库存政策：持续推动三四线城市及县城去库存，优化房地产供需结构。

3. 房地产税政策

• 立法先行：房地产税将通过立法后逐步推进，明确地方税属性。
• 收入再分配：房地产税有助于调节收入分配，促进社会公平。

建议

1. 对房企的建议

• 融资多元化：探索资产证券化、股权融资等新融资渠道。
• 产品结构优化：加强租赁住房、共有产权房等多元化产品供给。
• 区域布局调整：关注三四线城市及农村市场，把握城镇化发展机遇。

2. 对投资者的建议

• 关注政策导向：紧跟“房住不炒”和“去杠杆”政策，减少对房地产的投资依赖。
• 把握区域差异：核心城市以存量盘活为主，三四线城市以去库存和租赁市场为主。
• 重视政策风险：房地产税立法、金融监管趋严等政策将影响投资回报，需谨慎评估。

3. 对政府的建议

• 完善住房制度：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 加强监管协调：提升金融监管效率，防范系统性金融风险。
• 推动城乡融合：支持农村土地流转，促进农村人口进城，推动城镇化发展。

未来展望

• 未来1-2年，楼市调控将更加严格，金融监管成为常态，房企需适应新环境。
• 未来3-5年，房地产长效机制将逐步建立，租赁市场、保障房建设、城市更新成为重点。
• 上海将加快“五个中心”建设，推动科技创新和国际化发展，带动房地产市场转型升级。