2018-“两会”后楼市政策导向及未来楼市结构性机会_34页-2mb

TSPUR同策咨询：两会后楼市政策导向及未来结构性机会分析

核心内容

政策及楼市现状

• 政策导向：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线。
• 调控背景：国家机构改革是“两会”重点，推动楼市进入结构性调整阶段。
• 政策影响：2018年国家机构改革对房地产行业影响深远，包括房地产税、融资收紧等。
• 调控目标：2018年2季度，楼市调控政策将进入新一轮收紧期，重点针对房价涨幅过快的中西部和东北区域核心城市及三四线城市。

楼市现状分析

• 一线城市：政策收紧，市场需求受阻，房价进入调整期，影响房企业绩。
• 强二线城市：政策收紧，地价攀升，盈利空间受限，仍需关注普通二线城市。
• 普通二线城市：政策较松，市场容量大，仍有跑量机会。
• 三四线城市：一线城市周边三四线城市“量缩价涨”，非一线周边三四线城市“量价齐升”，但需关注城市基本面及投资风险。

土地市场趋势

• 2013-2017年，全国一二三四线城市住宅用地楼面价普遍上涨。
• 普通二线城市和三四线城市楼面价相对较低，存在结构性投资机会。

楼市趋势判断逻辑

• 政策时效性：政策调控周期平均为6-8个月。
• 重大中央会议：十九届四中全会是楼市调控转向的关键节点。
• 宏观经济形势：经济增速下滑，央行将采取定向逆周期操作。
• 房企资金压力：2018年3季度将成为房企资金兑付压力最大时间点。
• 市场周期：2018年4季度前，房价处于下行周期，调控政策不会放松。

营销机会

一二线城市结构性营销机会

• 政策放松指数：2016年开启调控的区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会。
• 典型城市：三亚、合肥、武汉、郑州、成都等。
• 模型分析：通过政策放松指数、量价周期等模型分析，预测未来1-3年的结构性机会。

三四线城市结构性营销机会

• 房价走势：东部三大经济圈三四线城市将在2018年2季度后出现实质性下跌，2020年1-2季度后迎来上涨。
• 都市圈分析：不同都市圈三四线城市房价下跌时点不同，房企应把握轮动机会。
• 投资策略：结合城市基本面、库存风险及需求潜力，灵活调整投资与销售策略。

投资机会

一线城市结构性投资机会

• 投资时点：2018年2-4季度为一线城市拿地窗口期。
• 投资价值：东部三大经济圈内一线城市房地产投资价值长期看好。
• 建议策略：逆周期拿地，降低土地成本。

二线城市结构性投资机会

• 投资价值排序：第一梯队城市包括苏州、天津、无锡、成都；第二梯队城市包括南京、杭州、青岛、厦门、长沙、沈阳。
• 分析逻辑：从经济、产业、人口、收入、公共服务等维度评估投资价值，结合住宅升值潜力和投资风险。

三四线城市结构性投资机会

• 投资价值排序：东部三大经济圈内三四线城市中长期投资价值相对看好，非一线周边三四线城市存在结构性机会。
• 评估指标：城市长期投资价值、中短期住宅升值潜力、需求潜力、库存风险。
• 典型城市：东莞、佛山、唐山、南通、昆山、烟台、绍兴、常州、太仓等。

总结

本报告观点

• 政策导向：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线。
• 营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期的轮动关系。
• 投资机会：房企需把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边三四线城市投资机会。

建议策略

• 营销策略：关注政策放松指数，把握一二线城市及三四线城市的周期轮动。
• 投资策略：优先布局一线城市及经济圈内二线城市，关注东部三大经济圈核心城市周边三四线城市。

数据来源

• 同策研究院、wind、中指、dataln等。

其他信息

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• 老张宏论：与张宏伟交流楼市政策、市场、房企等相关话题看法。