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TSPUR同策咨询：两会后楼市政策导向及未来结构性机会分析

核心内容概述

在“两会”后，国家机构改革成为重点，推动楼市政策向“质量型”经济增长模式转型。国家明确坚持“房住不炒”的定位，短期内楼市调控不会放松，长期则以供给侧结构性改革为核心，完善住房供给和保障体系。政策导向下，房企需把握“时点”与“区域”两条主线，寻找结构性机会。

政策及楼市现状

• 政策导向：国家机构改革推动楼市调控政策适应新发展需求，房地产金融监管加强，房地产税等政策逐步铺开。
• 楼市现状：
  • 一线城市：房价调整期，市场需求释放受阻，房企业绩承压。
  • 强二线城市：政策收紧，地价攀升，盈利空间受限。
  • 普通二线城市：政策较松，市场容量大，仍有跑量机会。
  • 三四线城市：一线周边城市“量缩价涨”，非一线周边城市“量价齐升”，未来有结构性投资机会。

楼市趋势判断逻辑

楼市趋势判断基于以下五项因素：

1. 政策时效性：调控政策平均时效为6-8个月，预计2018年2季度进入新一轮收紧期。
2. 重大中央会议：“十九届四中全会”将决定未来经济政策，调控政策松动需等到此会议后。
3. 宏观经济形势：经济增速下滑，央行采取定向逆周期操作。
4. 房企资金压力：2018年3季度将成为房企资金兑付压力最大时间点。
5. 市场周期：2018年4季度前，房价处于下行周期，调控政策不会放松。

结构性营销机会

• 一二线城市：调控政策放松指数高的城市如合肥、郑州、福州、南京、苏州、天津、成都等，具有结构性营销机会。
• 三四线城市：东部三大经济圈核心城市周边的三四线城市，如东莞、佛山、唐山、南通、昆山、烟台、绍兴等，未来有房价回升机会。

投资机会分析

• 一线城市投资：建议在2018年2-4季度把握拿地窗口期，逆周期投资。
• 二线城市投资：高投资价值城市包括苏州、天津、无锡、成都、南京、杭州、武汉等，投资风险相对较低。
• 三四线城市投资：东部三大经济圈内的三四线城市中长期投资价值较高，如东莞、佛山、唐山、南通等，非一线周边城市也存在结构性机会。

重点城市分析

• 一线城市：北京、上海、深圳、广州等，房价调整期，建议逆周期拿地。
• 二线城市：苏州、天津、无锡、成都、南京、杭州、武汉等，具有较高投资价值和升值潜力。
• 三四线城市：东部三大经济圈内的城市如东莞、佛山、唐山、南通、昆山、烟台等，中短期有升值潜力，非一线周边城市则需关注库存风险。

总结

• 政策：中短期内，楼市调控不会放松，房企需关注政策时效与区域布局。
• 营销：“四中全会”后调控政策可能松动，房企应把握单核二线城市及强二线城市的机会，同时灵活应对三四线城市与核心城市周期轮动。
• 投资：把握一线城市投资时点，布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时关注东部三大经济圈核心城市周边的三四线城市投资机会。

报告总结

本报告观点

• 政策及楼市现状：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线。
• 营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期轮动。
• 投资机会：房企应关注一线城市投资时点，布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边的三四线城市投资机会。