20180903-申万宏源-金融地产研究部三循环周报_上海住宅总套数820万套_底部区域逐渐显现_31页_1mb

上海住宅存量分析及金融地产建筑行业周报总结

核心内容

• 上海住宅存量：截至2016年，上海住宅总套数约为820万套，其中公寓占比高达94%，约6亿平。通过三种方法测算，分别为：

  • 面积估算：759万套（含商品住宅306万套、别墅类19万套、里弄+简屋27万套等）
  • 中原地产推算：从2009年650万套增长至2016年820万套
  • 上海大学调查：基于住房自有率和出租房套数，推算出678万套（未考虑空置率）

• 空置率：以家庭互联网用户数为依据，估算上海家庭空置率约为12.2%，对应约100万套空置住宅。

主要观点

• 住房结构：上海的住房分类延续解放前习惯，包含旧式里弄、新式里弄、职工住宅、公寓、独立住宅等。1950-1995年建设的职工住宅（即老公房）占比较大，约7753万平。

• 融资与政策：2018年1-7月，房地产开发投资额/资金来源为71%，较去年同期微增。银行开发贷余额增长，显示房企融资压力有所缓解。政策层面，房地产信贷政策优化，对实体经济支持力度增强。

• 销售与库存：53个样本城市商品房销售面积同比增速为15.2%，一线城市和19城销售增速分别为34.9%和0.4%。部分城市库存增长，但整体销售韧性犹存。

• 金融体系：银行间市场利率维持低位，SHIBOR隔夜利率下行至2.37%，1个月SHIBOR小幅上行至2.74%。同业存单利率也处于低位，预计下半年将持续宽松。

关键信息

金融板块

• 银行：

  • 申万银行指数上涨0.5%，跑赢沪深300指数0.3%。
  • 银行板块年初涨幅排名全行业第3。
  • 推荐标的：上海银行、中信银行、平安银行、招商银行、宁波银行、建设银行、工商银行。
  • 原因：资产质量改善、息差企稳、政策支持、估值处于底部等。

• 证券：

  • 行业下跌1.0%，跑输沪深300指数1.3个百分点。
  • A股上市券商中报归母净利润同比下滑23.1%，中信证券为唯一正增长。
  • 推荐标的：中信证券、广发证券、国泰君安。
  • 原因：龙头券商业绩Alpha和业务创新优势明显，估值处于历史低位。

• 保险：

  • 行业上涨0.0%，跑输沪深300指数0.2个百分点。
  • 保险结构改善，价值率提升，预期保障型保险将改善全年margin。
  • 推荐标的：新华保险、中国平安、中国太保。
  • 原因：负债端改善、资产端波动可控、估值处于历史低位。

地产板块

• 地产：
  • 申万房地产指数上涨2.5%，跑赢沪深300指数0.3%。
  • ST金宇涨幅最大（10.0%），中珠医疗跌幅最小（-11.5%）。
  • 推荐标的：保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展。
  • 原因：龙头房企估值处于底部，行业集中度提升，租赁业务增长。

建筑板块

• 建筑：
  • 周涨幅为-1.32%，跑输大盘。
  • 专业工程、基建央企、设计咨询子行业表现较好。
  • 推荐标的：四川路桥、中国铁建、苏交科、中国化学。
  • 原因：业绩高增长、融资改善、政策支持、项目落地等。

三循环体系动态

金融和实体

• 货基收益率：维持低位震荡，1个月货基收益率下行至4.25%，9个月下行至4.73%。
• 企业债发行利率：攀升至7.68%，但企业债信用利差与上周基本持平。
• 票据利率：直贴、转贴利率继续回升。
• 政府投资：1-7月全国固定资产投资增长5.5%，基建投资增长5.7%，但增速较前月有所回落。

金融和地产

• 开发贷：房地产开发贷余额增长，显示房企融资压力有所缓解。
• 销售面积：本周53城销售面积同比增速为15.2%，环比提高0.9个百分点。
• 库存情况：19城库存环比小幅增长，但整体销售韧性犹存。
• PSL贷款：对三四线城市去库存有显著影响，但随着政策收紧，预计明年销售会有压力。

金融体系内循环

• 银行间市场利率：隔夜、1周SHIBOR利率下行，1个月SHIBOR小幅上行。
• 同业存单：1个月同业存单发行利率上行2bps至2.77%，3个月小幅下降至3.15%。
• 流动性：预计下半年流动性将持续宽松，对银行息差有利。
• 信贷传导：银行体系流动性宽松对信贷传导仍存时滞，但存款成本压力有望缓释。

推荐标的及理由

行业动态

银行

• 多家银行发布半年报，显示营业收入和净利润增长，不良贷款率下降。
• 光大银行、中信银行、建设银行等获批准设立资产管理子公司，推动业务多元化。

非银

• 证监会核发IPO批文，多家券商业绩下滑，但部分公司如中原证券实现小幅增长。
• 监管加强风险控制，防范非法集资和股票质押风险。

地产

• ST金宇涨幅最大，中珠医疗跌幅最小。
• 多家房企在政策支持下表现强劲，如保利地产、万科A等。

建筑

• 建筑行业整体表现不佳，但部分子行业如专业工程、基建央企表现较好。
• 多家公司中标金额增长，显示行业复苏迹象。