乾立基金行业宏观月报（2018年11月__16页_580kb

报告摘要

2018年11月，房地产行业整体呈现稳中有升的态势，但调控政策持续收紧，土地市场和楼市成交量分化明显，房企在融资和资产证券化方面动作频繁。

全国土地市场：
- 推出土地面积环比增加1%，同比增加10%。
- 成交土地面积环比减少15%，同比减少5%。
- 成交土地出让金总额环比增加2%，同比减少19%。
- 成交楼面均价为2176元/平方米，环比增加23%，同比减少12%。
- 土地平均溢价率为7%，较上月增加2个百分点，较去年同期下降13个百分点。
住宅类用地：
- 住宅类用地平均溢价率7%，较上月增加2个百分点，较去年同期下降15个百分点。

全国房地产开发投资：
- 1-10月份全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。
- 住宅投资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。
- 商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。
价格调控：
- 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降。
- 二三线城市涨幅回落。
- 15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少，涨幅回落。

政策连续性：
- 保持经济政策的连续性，不搞“大水漫灌”。
- 实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强定向调控和相机调控。
金融支持实体经济：
- 央行开展4035亿元MLF操作，保持银行体系流动性合理。
- 央行、银保监会、证监会联合印发《关于完善系统重要性金融机构监管的指导意见》。
- 央行召开座谈会，强调支持民营和小微企业发展。
基建投资：
- 11月19日，国家发改委批复乌鲁木齐机场改扩建工程，投资421.14亿元。
- 全年已批复3个投资超300亿元的基础设施项目，合计超1300亿元。

中央层面：
- 住建部治理房地产市场失信行为，拟将101种违法违规行为“拉黑”。
- 住建部通报第三批违法违规房地产开发企业和中介机构。
地方层面：
- 北京开展公租房使用专项检查。
- 武汉、广州禁止“以租代售”，租期不超过20年。
- 西安规范商品房交易秩序，明确摇号程序和时限。
- 苏州相城区将积分纳入非本市户籍居民购房资格审查。

人才引进政策：
- 苏州引进人才购买首套自住住房可不受户籍、个税和社保限制。
- 柳州新引进人才购房补贴最低2万元，最高500万元。
- 江门推出人才购房折扣及免费住房政策，个人最高补贴达100万元。
落户政策优化：
- 济南放宽引进人才落户地址范围，配偶子女可落户。
- 青岛简化人才引进落户流程，统一到公安部门办理。
- 江苏实施户口通迁制度，5市从2019年1月1日起可自由迁移户口。
- 佛山取消购房入户政策，房产情况作为入户计分指标。

主要城市成交面积：
- 11月全国主要城市成交面积环比上升16.91%，同比上升5.82%。
- 16个城市成交面积上升，青岛升幅最明显（近两翻）；11个城市上升，泉州升幅明显。
- 一线城市成交面积环比上升2.13%，其中深圳升幅达9.49%；一线城市同比下降15.60%，广州降幅显著。
- 二线代表城市成交面积环比上升22.36%，同比上升15.06%。
- 三线代表城市成交面积环比微升1.80%，同比下降17.01%。
库存情况：
- 截至11月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升8.9%。
- 深圳、福州库存增幅显著，均超20%。
- 北京、广州、苏州库存升幅相近，均在5%-6%之间。

房企销售情况：
- 2018年1-11月，TOP100房企销售额稳步增长，前10房企销售总额达36691.6亿元，占比40.6%。
- 销售破千亿房企增至26家，TOP100门槛升至236.3亿元。
- 销售额超千亿企业有26家，其中碧桂园、万科、恒大销售额均超5000亿元，均值为5841.7亿元，同比增长均值18.7%。
- 1000-5000亿房企共23家，均值为1725.3亿元，同比增长均值58.3%。
- 融信、蓝光发展首次跨入千亿阵营。
拿地情况：
- 1-11月，TOP10房企拿地金额达7609亿元，占TOP50的42.7%。
- 长三角仍是房企拿地重点区域，TOP10企业拿地总额达2887亿元。
- 中西部和珠三角紧随其后，拿地总额分别为2503亿元和1870亿元。
- 环渤海地区拿地总额为1416亿元。
资产证券化融资：
- 1-11月，房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元，同比增长56.1%。
- 11月，房企发行资产证券化产品16只，融资总额147.4亿元，环比增幅超100%。
- 主要资产标的为应收账款，其次为租赁租金、物业费等。
- 万科、金茂、越秀等企业通过资产证券化融资，分别获得52.84亿元、15.4亿元、10.91亿元。

金融财税政策：
- 财政部等四部委发布科技企业孵化器税收优惠政策。
- 《中华人民共和国印花税法(征求意见稿)》明确转让、租赁住房免征个人印花税。
- 央行发布《中国金融稳定报告(2018)》，强调金融服务实体经济。
- 财政部提前下达2019年均衡性转移支付13350.2亿元。
市场监管与住房保障：
- 住建部治理房地产市场失信行为，通报违法违规企业名单。
- 北京、武汉、广州等地加强房地产市场乱象治理，打击投机炒房和虚假广告。
- 深圳、苏州、杭州等地推进人才住房政策，提供租金优惠、购房补贴等。
土地政策：
- 深圳发布土地用途变更和容积率调整处置办法。
- 上海发布土地资源高质量利用政策，推动产业用地供应和开发强度管控。
城市规划：
- 广州推进城市更新实施细则，鼓励旧村改造。
- 深圳发布城中村总体规划，引导城中村规模化租赁改造。