长三角一体化城市群住宅市场客群特征_12页_2mb

长三角一体化城市群住宅市场客群特征分析总结

一、核心内容概览

本报告分析了2022年长三角一体化城市群住宅市场的客群特征，重点包括以下内容：

• 城市购买力趋势：经济越发达的城市，房价收入比越高，购房压力越大。
• 客源流动特点：四大都市圈核心城市（上海、杭州、南京、合肥）对外地客源吸引力强，辐射范围广。
• 客户购房偏好：客户关注热度集中在都市圈核心城市，购房总价段偏好与城市经济水平、房价结构密切相关。

二、居民购买力分析

1. 房价收入比

• 整体趋势：城市经济水平越高，房价收入比越高，居民购房压力越大。
• 区域对比：
  • 上海 > 江苏 = 浙江 > 安徽
  • 上海房价收入比均值为0.70，江苏为0.30，浙江为0.30，安徽为0.26。
• 长三角41城：
  • 房价收入比大于0.29的城市有8个（上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通），在41城中排名前19。
  • 房价收入比双高城市：上海、杭州、南京等10城；
  • 房价收入比双低城市：安徽池州、淮南、宣城等21城；
  • 房价收入比高但经济水平较低的城市：丽水、衢州、宿州等8城。

2. 城市购买效率

• 效率排序：江苏 > 安徽 > 浙江 > 上海
• 影响因素：住宅供应量、外来客源进入、城市化进程速度。
• 高效率城市：
  • 江苏：南通、淮安、无锡、镇江、徐州、苏州；
  • 浙江：湖州、嘉兴、绍兴、宁波；
  • 安徽：滁州、蚌埠、铜陵、宣城、马鞍山；
• 购买效率低的城市：
  • 上海因新房供应少、二手市场活跃，购买效率较低；
  • 安徽部分城市因经济水平较低，购买效率也偏低。

三、客源流动特点

1. 各城市市本级外地客源量占比

• 外地客源占比排序：安徽 > 江苏 > 浙江 > 上海
• 具体数据：
  • 安徽：40.9%
  • 江苏：28.9%
  • 浙江：27.9%
  • 上海：18.1%

2. 外地客源特征

• 主要来源城市：
  • 上海、杭州、南京、合肥四大都市圈核心城市对周边城市购房吸引力最大。
  • 来自上海的客源：嘉兴、南通、合肥、芜湖、淮安、蚌埠等；
  • 来自杭州的客源：绍兴、湖州、黄山、衢州、丽水、台州等；
  • 来自南京的客源：滁州、镇江、马鞍山、扬州等；
  • 来自合肥的客源：六安、宣城、淮南、安庆、池州、阜阳、亳州、宿州等。
• 吸引因素：
  • 未来发展潜力大、价格相对较低；
  • 经济地位较高、区域影响力强；
  • 拥有较好文旅资源；
  • 市区首位度高，城市化进程快；
  • 限购政策宽松。

四、客户购房偏好分析

1. 各城市关注热度

• 热度第一梯队：上海、苏州、南京、合肥、杭州、宁波、无锡、常州、徐州、温州；
• 热度第二梯队：扬州、南通、金华、盐城、台州、淮安、绍兴、阜阳、镇江、芜湖；
• 特征：
  • 第一梯队为长三角重点发展的都市圈核心城市；
  • 第二梯队为GDP在4000亿元以上，市场交易规模在500-800万方之间的城市。

2. 客户购房总阶段偏好

• 主力套均价区间：50-150万元，共32城；
  • 50-100万元：12城（如安徽各城市）；
  • 100-200万元：20城（如湖州、宿迁、嘉兴、盐城、马鞍山等）；
  • 200万元以上：上海、苏州、无锡、南京、杭州、合肥等城市。
• 价格段分布特点：
  • 上海总价段分布广，200万元以下占比1.99%，200-500万元占比65.19%，1000万元以上占比18.85%；
  • 苏州、无锡、南京、温州、杭州、合肥等城市总价段集中在250-500万元；
  • 安徽部分城市总价段集中在50-100万元，客户购买力较弱。

五、对房企和销售团队的建议

1. 长期关注都市圈核心城市：如上海、杭州、南京、合肥，其市场价值持续上升，对周边城市有较大影响；
2. 重点关注GDP在4000亿元以上的城市：如绍兴、金华、盐城、芜湖等，市场抗风险能力强；
3. 关注都市圈小城市：如嘉兴、湖州、六安、滁州等，受核心城市影响较大；
4. 下沉市场选择50-150万元套均价区域：客户规模最大，市场潜力大。

六、报告说明

1. 数据来源

• 58安居客房产研究院基于市场公开信息、自有监测数据及历史大数据；
• 涵盖长三角41城，部分数据参考各城市统计公报、人口普查等。

2. 版权声明

• 本报告内容受商标和著作权保护，未经授权不得复制、改编或引用；
• 引用需注明来源为58安居客房产研究院，且不得曲解原意。

3. 免责条款

• 报告内容基于现有数据和行业经验，不构成任何法律保证；
• 使用报告数据所导致的后果由用户自行承担。

七、研究团队

• 首席分析师：张波
• 高级分析师：朱鹏
• 联系方式：
  • 邮箱：luqilin@58.com
  • 微信：19101732989
  • 地址：上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层