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新冠肺炎疫情影响下的2020年2月房地产市场分析总结

核心内容

2020年2月，受新冠肺炎疫情影响，全国房地产市场整体陷入低迷，但部分城市和房企表现突出，土地市场出现分化趋势。中央和地方政府相继出台多项稳楼市政策，以支持房地产行业和保障居民合理住房需求。

主要观点

• 房地产市场整体低迷：全国30城1-2月商品房成交面积同比下降38.7%，仅为过去10年同期均值的五成。三线城市降幅最大，部分城市如扬州、上海的销售面积同比和环比降幅均超过70%。
• 库存情况分化：十大城市商品房库存总量环比下降，但同比上升，其中二线城市升幅较大。南京库存同比升幅高达52.9%，而深圳库存同比下降18.4%。
• 百强房企销售下滑：1-2月TOP100房企销售规模同比下降20.7%，销售额过百亿的房企数量减少，恒大是少数实现增长的房企，2月销售额同比大增107.8%。
• 土地市场分化明显：一线城市土地供求环比大增，量价齐涨；三四线城市土地供求减少，量价齐跌；一二线城市溢价率上升。
• 政策支持力度加大：中央重申“房住不炒”定位，强调房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。地方政府出台多项供给端扶持政策，包括土地出让价款缴付方式调整、项目开竣工期限顺延、预售条件放宽等，同时推出人才新政和购房补贴政策，以稳定市场。

关键信息

一、房地产市场表现

• 成交面积大幅下滑：1-2月30城商品房成交面积为1272.2万平方米，同比下降38.7%。
• 城市差异明显：一线城市商品房成交面积同比下降33.0%，二线城市同比下降38.5%，三线城市降幅最大，达42.2%。
• 恒大逆势增长：恒大2月合约销售额达447.3亿元，同比增长107.8%，网上认购总价值达1026.7亿元，主要得益于其线上营销策略。

二、土地市场动态

• 土地供应与成交减少：2月300城合计供应土地1613宗，成交土地1364宗，面积同比和环比均下降。
• 一线城市表现突出：一线城市土地供应和成交面积环比上升，溢价率同比和环比均上升。
• 土地价格分化：一线城市楼面均价环比上升16%，同比上升50%；三四线城市楼面均价环比下降27%，同比上升13%。

三、政策支持情况

• 中央政策：
  • 坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  • 保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
  • 联合住建部等发布住房公积金阶段性支持政策，减轻企业与职工负担。
• 地方政策：
  • 土地出让调整：多地允许延期缴付土地价款，降低企业资金压力。
  • 项目期限顺延：部分城市对已供应的建设用地开竣工期限自动顺延。
  • 预售条件放宽：允许按投资额申请预售，降低房企销售门槛。
  • 人才新政与购房补贴：如衡阳、苏州、青岛、杭州等地推出购房补贴政策，吸引人才，稳定市场。

四、重点房企动态

• 恒大：推出线上营销模式，实现逆势增长，网上认购总价值达1026.7亿元。
• 香港置地：联合体以310.5亿元摘得上海徐汇滨江综合体地块，刷新上海总价纪录。
• 绿地：与烟台市政府达成战略合作，计划投资400亿元打造三大项目，推动区域发展。

总结与展望

2月房地产市场受疫情影响显著，但土地市场出现回暖迹象，一线城市表现尤为突出。尽管疫情尚未完全结束，但部分城市已开始布局人才引进和购房补贴政策，以稳定市场。预计3月楼市仍不乐观，但土地市场可能逐步回暖。

作者与机构信息

• 作者：陈心洁，中国科学院管理科学与工程博士，研究部研究员。
• 机构：远东资信评估有限公司，成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估公司，具备丰富的行业经验与专业能力。

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