2020年冀南区域房地产市场报告_156页_18mb

2020年冀南区域房地产市场报告总结

核心内容

2020年冀南区域房地产市场在疫情初期受到严重冲击，但随着疫情缓解，市场迅速恢复并表现出强劲的韧性。冀南四城（石家庄、邯郸、邢台、衡水）在2020年均实现了成交增长，其中衡水成交增长最为显著，增长幅度达60%。石家庄二环内改善型住宅市场表现突出，年度成交创历史新高；邯郸楼市成交连续三年稳步增长，品牌房企纷纷进驻；邢台住宅市场年度成交也达到历史峰值；衡水则在疫情后出现成交量大幅上升。市场复苏的背后，是品牌房企在疫情后积极创新线上营销模式，带动市场回暖。

主要观点

1. 宏观经济环境

• 全球经济因疫情出现波动，但中国因有效的防疫机制成为唯一实现正增长的经济体。
• 国内经济复苏势头加快，房地产、基建成为经济恢复的重要抓手。
• “十四五”规划提出构建双循环发展格局，强调房地产与金融、实体经济的均衡发展。
• 货币政策由宽松转向中性趋紧，关注宏观杠杆率和金融风险防范。

2. 行业政策环境

• 中央政策基调由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升。
• 地方政策从边际放松转向中性偏紧，定向调控“有保有压”。
• “三道红线”政策持续影响高杠杆房企，限制银行新增涉房贷款比例至30%，信托融资压降20%。
• 热点城市或有限贷升级风险，核心城市吸金能力进一步强化。

3. 全国市场走势

• 全国房地产行业韧性较强，住宅销售额累计增幅扩大至9.5%。
• 一线城市率先修复，二三四线城市分化加剧，部分城市以价换量成为主流。
• 华东、华南区域热度较高，而华北、华中、东北区域恢复较慢或表现较弱。

4. 冀南区域市场环境

• 冀南四城GDP贡献率为37%，人口基数较大，占河北比重为43%。
• 石家庄、邯郸、邢台、衡水四城中，石家庄和邯郸市场表现较好，邢台和衡水市场供应收缩，成交量下降。
• 石家庄房价保持稳定，邯郸和邢台价格有所下降，衡水价格持续下行。

关键信息

一、石家庄

• 城市基本面：2020年1-11月GDP同比上涨1.5%，房地产开发投资反弹较快。
• 政策环境：石家庄被列入住建部棚户区改造激励城市名单，出台老旧小区改造政策，支持绿色建筑发展，重启住房公积金异地贷款。
• 土地市场：2020年住宅用地供应521公顷，实际供应456.19公顷，完成率88%。成交建面773万㎡，同比下降18%。楼面价4786元/㎡，同比下降5%。
• 商品房市场：石家庄房地产市场表现稳健，但开发商拿地审慎，流拍土地增多。主城区为成交主力，核心老城区价格居高不下。
• 竞企格局：新城、融创、保利、金地等品牌房企积极介入石家庄市场，热门地块竞争激烈。

二、邯郸

• 城市基本面：房地产市场持续增长，品牌房企进驻，住宅市场成交量价齐升。
• 政策环境：未实施限购、限价、限售、限贷政策，三套房以上停止贷款。
• 土地市场：2020年住宅用地供应和成交均增长，楼面价保持稳定，市场热度较高。
• 商品房市场：成交量价双升，市场表现优于其他三线城市。

三、邢台

• 城市基本面：房地产市场表现较弱，但成交仍稳步增长。
• 政策环境：未实施限购、限价、限售、限贷政策，三套房以上停止贷款。
• 土地市场：住宅用地供应和成交均有所下降，楼面价维持低位。
• 商品房市场：成交量价齐跌，但市场仍保持一定热度。

四、衡水

• 城市基本面：房地产市场表现最弱，但2020年成交量暴增60%。
• 政策环境：未实施限购、限价、限售、限贷政策，三套房以上停止贷款。
• 土地市场：住宅用地供应和成交均下降，楼面价持续低位。
• 商品房市场：成交量价齐跌，但市场仍保持一定热度。

市场趋势与展望

1. 客户预期

• 上半年客户看房指数持续回升，下半年看房热度自然回落，但整体好于去年同期。
• 一二线城市客户看房指数上升，部分三四线城市客户观望情绪较浓。

2. 楼市供求

• 供需关系是影响客户预期的重要变量，市场回归基本逻辑。
• 供应理性城市，需求稳步放量，去化周期持平或缩短；供应放量城市，市场承压明显，库存不断积累。
• 石家庄和邢台供求接近平衡，邯郸和衡水则呈现供小于求的趋势。

3. 政策环境

• 限价政策变化影响客户价格预期，严限价区域持续火热，限价放松将对外围区域有一定利好。
• 土地市场热度是影响客户预期的关键因素，需密切关注土拍市场变化。

4. 2021年展望

• 石家庄房地产市场将保持稳定，继续推进城市更新和住房租赁市场发展。
• 邯郸市场将受益于政策利好，继续维持增长态势。
• 邢台和衡水市场将面临一定调整压力，但有望逐步回暖。
• 2021年冀南区域房地产市场将呈现分化格局，核心城市及强三线市场活跃度保持高位，而高库存三四线城市仍需调整。

结论

2020年冀南区域房地产市场在疫情后展现出较强的韧性，市场逐步恢复并取得显著成绩。未来市场将更加关注客户预期、供需关系、政策环境和土地市场变化，核心城市及强三线市场将继续保持活跃，而高库存三四线城市将面临一定调整压力。政策层面将继续保持中性偏紧，关注房地产金融风险，推动城市更新和住房租赁市场发展。