20210627-兴业证券-物业管理_顶层政策支持_社区养老受益_9页

物业管理行业分析总结

核心内容

本报告分析了物业管理行业的投资策略、政策支持、市场动态及风险提示，重点强调了“物业+养老”增值服务模式的发展潜力，以及港股通对优质物管公司的持续增持。

主要观点

• 行业前景乐观：物业管理行业正从传统服务向泛物业管理扩展，未来3-5年将是行业规模红利期，行业整合和分化将加速。
• 政策支持显著：国家及地方政府出台多项政策支持物业企业拓展养老服务，推动构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。
• 港股通持续增持：优质物管公司受到港股通的青睐，部分公司持股比例显著提升，显示出市场对其未来增长潜力的认可。
• 估值逻辑明确：物业管理行业的估值由其稳定的现金流、低资本开支和高分红率决定，龙头公司因具备更强的管理能力、品牌影响力和资本运作能力，享有估值溢价。
• 投资建议：推荐关注永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务等具备高成长性和确定性的物管公司，同时建议关注华润万象生活、保利物业、时代邻里、金科服务、世茂服务。

关键信息

1. 行情表现

• 恒生物管指数本周上涨8.1%。
• 世茂服务、合景悠活、金科服务一周涨幅分别为19.2%、17.5%和12.8%。
• YTD涨幅前三的物管公司为滨江服务（155.7%）、世茂服务（115.4%）和中海物业（103.8%）。

2. 政策支持

• 国家发改委等三部门：发布《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，提出构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。
• 江苏省民政厅等七部门：发布《关于加强养老服务人才队伍建设的实施意见》，鼓励物业企业组建养老服务专业人员队伍，开展养老服务培训。
• 其他政策：
  • 国家住建部等6部门：提出“物业服务+养老服务”居家社区养老模式。
  • 国家住建部等10部委：推动物业管理与生活服务业融合。
  • 四川省住建厅等13部门：推进物业服务业转型升级。
  • 全国人大：提出推动智慧社区建设，提升城市治理水平。

3. 港股通持仓情况

• 截至6月25日，港股通持股比例较高的物管公司包括保利物业（46.37%）、中海物业（13.46%）、金科服务（11.31%）等。
• 本周港股通增持排名前三的公司为金科服务（+0.39pct）、合景悠活（+0.39pct）和宝龙商业（+0.29pct）。

4. 行业估值

• 港股物管板块平均估值对应2021/2022年28.1/19.1XPE。
• 龙头公司享有估值溢价，成长性和确定性兼具的中型公司也值得关注。

5. 行业动态

• 公司公告：
  • 绿城服务更换行政总裁兼首席财务官。
  • 雅生活服务确认哈尔滨景阳物业经营目标达成。
  • 金融街物业拟收购株洲宏达物业65%股权，并计划收购香港注册的物业企业。
  • 碧桂园服务因购股权计划发行股份，折让幅度较大。
  • 越秀服务计划于6月28日港股主板上市。
  • 朗诗绿色生活拟发行股份，招股价区间为2.86~4.16港元/股。
• 行业拓展：
  • 各物管公司积极拓展新业务，如设立城市运营管理公司、智慧服务生态圈等。
  • 金科智慧服务、永升物业、滨江物业等与不同企业合作，设立新物业公司，进一步扩展业务范围。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期：行业整合过程中，公司可能面临扩张受阻的风险。
• 物业管理费提价受阻：受经济环境影响，物业费提价可能遭遇阻力。
• 收缴率不及预期：物业费收缴率可能因市场环境变化而低于预期。
• 增值业务拓展不及预期：增值服务如养老、托育等业务可能因政策执行或市场需求不足而发展缓慢。

行业首选与建议关注公司

• 首选公司：永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务。
• 建议关注公司：华润万象生活、保利物业、时代邻里、金科服务、世茂服务。

投资策略说明

• 投资建议基于对行业发展趋势、政策导向及公司基本面的综合分析。
• 报告投资评级分为股票评级和行业评级，股票评级包括买入、审慎增持、中性、减持、无评级，行业评级包括推荐、中性、回避。

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