20170323-申万宏源-房地产行业：再论“驱动力信号验证”策略体系报告之四：策略思维看房地产行业_22页_1mb

房地产行业策略分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业的发展趋势、政策影响、市场数据以及重点房企的表现，旨在为投资者提供策略参考。

主要观点

• 销售面积增速是地产股主要驱动力：销售面积增速与地产股超额收益走势相近，2012年后销售与新开工趋于同步。
• 城镇化率是重要信号：中国城镇化率目前为57.3%，预计将在2030年达到75%，未来仍有10-15年的白银时期。
• 适龄购房人口影响销售：适龄购房人口增速与销售面积增速差异较大，政策调控打乱了市场规律。
• 政策驱动小周期：房地产行业的小周期由政策引起，每一轮复苏大约持续一年至一年半，期间地产股超额收益显著。
• 销售领先房价：销售面积增速领先房价半年左右，一线房价拐点对三四线市场影响显著。
• 资金链收紧：2017年初开发商资金链开始紧张，对房价走势形成约束。
• 行业集中度上升：Top100房企销售面积集中度提升至37%，利好龙头企业，推荐布局三四线的房企。
• 投资标的与估值：重点房企如招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展等被推荐，RNAV估值对三四线房价变动敏感。
• 投资评级说明：报告采用相对评级体系，定义了买入、增持、中性、减持等投资评级标准。

关键信息

销售与市场表现

• 销售面积增速是地产股超额收益的主要驱动力。
• 2012年以前销售领先新开工约半年，现在趋于同步。
• 销售领先房价约半年，滚动新增库存与房价呈镜像走势。

城镇化与需求

• 城镇化后期房地产需求主要来自适龄购房人群。
• 中国城镇化率预计在2030年达到75%，房地产行业仍有较长的发展期。

政策与周期

• 房地产行业的小周期由政策驱动，每一轮复苏持续约一年至一年半。
• 2008年以来，政策驱动了三轮地产周期，包括宽松与紧缩阶段。

重点房企表现

• 招商蛇口：销售面积与金额持续增长，RNAV估值稳定。
• 华夏幸福：销售增长显著，RNAV估值上升。
• 荣盛发展：销售增长稳定，RNAV估值上升。
• 中南建设、新湖中宝、云南城投：受三四线房价影响较大，RNAV估值增幅显著。

市场数据

• 2017年1-2月：中西部地区量价齐升，东部地区保持平稳。
• 2017年3月前11天：三线城市新房销售面积同比下降17.8%，一、二线城市也出现环比下降。

投资建议

• 推荐布局三四线城市的龙头企业，如招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展。
• 重点推荐房企包括：招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团、荣盛发展等。

图表与数据

• 销售面积增速与地产股超额收益走势相近。
• 中国城镇化率与房地产行业大周期转折点的关系。
• 房地产行业小周期与政策时间点的对应关系。
• 重点房企RNAV估值对三四线房价变动的敏感度测算。
• 2017年1-2月东中西部商品房销售情况。

投资评级说明

• 买入：相对强于市场表现20%以上。
• 增持：相对强于市场表现5%~20%。
• 中性：相对市场表现在-5%~+5%之间波动。
• 减持：相对弱于市场表现5%以下。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源证券研究所有限公司客户使用。
• 本报告基于已公开信息撰写，不保证信息的准确性或完整性。
• 投资决策应基于个人实际情况，投资需谨慎。

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投资建议

• 投资者应结合自身情况，综合考虑市场趋势、政策影响和公司基本面。
• 本报告仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。