20140821-广发证券-房地产行业_淡季走了_旺季还会远吗_33页_1mb

房地产行业总结

核心内容

一、市场整体表现

7月份全国重点城市商品房成交表现略有好转，全国44城市成交指数为250，环比上升8%，但同比下降10%。其中，39城市住宅成交指数为254，环比上升13%，同比下降11%。市场整体仍处于弱势，但环比有所改善，预计下半年市场将逐渐回暖。

二、区域分化情况

• 环渤海地区：成交规模环比上升15%，其中青岛和济南因限购政策放松，表现较好。
• 长三角地区：成交规模环比上升4%，但同比仍下降12%。
• 珠三角地区：成交规模环比下降5%，同比跌幅明显。
• 其他城市：成交规模环比上升9%，但同比仍下降11%。

三、政策与信贷环境

• 政策层面：越来越多城市放松限购政策，超过30个城市已实施。
• 信贷层面：银行放款速度加快，但个人住房贷款支持仍有限。预计未来信贷政策支持将有助于市场回暖。

四、房价走势

• 百城房价指数环比下跌0.81%，一线城市房价环比下跌0.99%，二线城市下跌0.44%，三线城市下跌0.73%。
• 二手房价格指数延续下跌趋势，环比下降1%，表明市场需求依然疲软。

主要观点

一、市场走势

• 7月市场虽略有回暖，但同比仍处于下降趋势，整体仍处于淡季。
• 由于政策和信贷的配合，预计下半年市场将有所改善，尤其是“金九银十”期间。
• 二手房市场恢复速度较慢，需等待基本面改善。

二、开发商策略

• 主流开发商推盘力度减弱，中小开发商成为市场主力。
• 开发商通过降价促销来提升去化率，推动市场回暖。

三、未来展望

• 预计三季度末成交量将成关注焦点，市场有望在政策和信贷支持下回暖。
• 各线城市去化压力仍较大，尤其是珠三角地区。

关键信息

一、成交数据

• 全国商品房成交面积：7月为2489万方，环比上升8%，同比下降10%。
• 住宅成交面积：7月为2489万方，环比上升13%，同比下降11%。
• 二手房成交面积：7月为326万方，环比上升17%，同比下降17%。

二、库存情况

• 全国商品房库存指数环比下降10%，同比上升9%。
• 住宅库存指数环比上升1%，同比上升30%。
• 各城市去化周期：一线城市较高，二三线城市有所改善。

三、价格走势

• 新房价格：百城房价指数环比下跌0.81%，一线城市跌幅最大。
• 二手房价格：全国二手房价格指数环比下跌1%，一线城市跌幅收窄。

四、政策与市场动态

• 北京：公积金缴存上限提高，二套房认定标准放宽。
• 上海：房贷审批和放款流程加快。
• 深圳：政策放宽，但成交规模仍下滑。
• 广州：二手房挂牌价格持续下滑，成交量下降。
• 青岛、济南：限购政策放松，带动成交规模上升。

风险提示

• 基本面继续下滑。
• 信贷环境改善低于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2014-08-21

图表索引

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：广发全国库存指数
• 图4：百城价格环比变化及环比
• 图5：全国重点城市推盘指数
• 图6：全国商品房住宅销售批售比
• 图7：全国重点城市去化周期变化
• 图8：世联地产全国客户上门量和进线率统计
• 图9：广发全国二手房销售指数
• 图10：中原全国二手房价格指数
• 图11：中原二手房指数
• 图12：广发各线城市成交指数
• 图13：广发各线城市库存指数变化
• 图14：各线城市价格环比变化
• 图15：广发各线城市成交指数同比
• 图16：广发各线城市平均去化周期变化
• 图17：广发各线城市推盘指数
• 图18：广发限购与非限购城市成交指数变化
• 图19：广发限购与非限购城市成交指数同比变化
• 图20：限购与非限购城市价格指数变化
• 图21：广发区域成交指数变化
• 图22：广发区域成交指数同比变化
• 图23：广发区域库存指数变化
• 图24：北京商品房、住宅成交面积及增速
• 图25：北京住宅房价格走势
• 图26：北京商品房及住宅批准上市面积
• 图27：北京市住宅库存面积及去化周期
• 图28：北京商品房及住宅批售比
• 图29：北京二手房成交规模及增速
• 图30：北京二手房价格及环比变化
• 图31：上海商品房、住宅成交面积及增速
• 图32：上海商品房及住宅批准上市面积
• 图33：上海商品房及住宅批售比
• 图34：上海市住宅库存面积及去化周期
• 图35：上海住宅房价格走势
• 图36：上海市二手房成交套数
• 图37：上海市二手房价格及环比变化
• 图38：上海市二手房板块价格变动比例
• 图39：深圳商品房、住宅成交面积及增速
• 图40：深圳商品房及住宅批准上市面积
• 图41：深圳商品房及住宅批售比
• 图42：深圳市住宅库存面积及去化周期
• 图43：深圳住宅房价格走势
• 图44：深圳市二手房成交面积及增速
• 图45：深圳市二手房成交价格及环比
• 图46：广州商品房、住宅成交面积及增速
• 图47：广州商品房及住宅批准上市面积
• 图48：广州商品房及住宅批售比
• 图49：广州市住宅库存面积及去化周期
• 图50：广州住宅房价格走势
• 图51：广州市二手房挂牌量及挂牌价格
• 图52：广州市二手房成交及价格
• 图53：天津商品房成交水平及增速
• 图54：天津市商品房价格及环比
• 图55：济南住宅成交面积及价格变化
• 图56：济南住宅库存面积及去化周期
• 图57：青岛住宅销售规模及价格变化
• 图58：青岛住宅库存面积及去化周期
• 图59：苏州住宅成交面积及价格变化
• 图60：苏州住宅库存面积及去化周期
• 图61：苏州商品房及住宅批售比
• 图62：南京住宅成交面积及价格变化
• 图63：南京住宅库存面积及去化周期
• 图64：杭州住宅成交面积及价格变化
• 图65：杭州住宅库存面积及去化周期
• 图66：杭州商品房及住宅批售比
• 图67：宁波商品房成交面积及价格变化
• 图68：宁波商品房库存面积及去化周期
• 图69：东莞住宅成交面积及价格变化
• 图70：东莞住宅库存面积及去化周期
• 图71：佛山商品房成交面积及同比变化
• 图72：佛山住宅价格及环比变化
• 图73：武汉住宅成交面积及同比变化
• 图74：武汉住宅价格及环比变化
• 图75：重庆住宅成交面积及同比变化
• 图76：重庆住宅价格及环比变化
• 图77：长沙房地产成交水平及同比变化
• 图78：长沙住宅价格及环比变化
• 图79：成都房地产成交水平及同比变化
• 图80：成都住宅价格及环比变化
• 图81：23房企成交指数
• 图82：23规模房企与A股上市房企销售面积同比
• 图83：23房企单月销售面积及均价
• 图84：A股上市房企单月销售面积及均价
• 图85：房企销售价格同比变化

表格索引

• 表1：分区域成交规模
• 表2：北京市7月份项目成交排行
• 表3：北京市月度新闻及政策整理
• 表4：上海市7月份项目成交排行
• 表5：深圳市6月份项目成交排行
• 表6：广州市6月份项目成交排行
• 表7：其他城市主要新闻及政策整理