房地产行业最新观点及1-5月数据深度解读：国内贷款同比转正与新开工向下再现剪刀差，或反映项目“白名单”落地进展-240623-招商证券-20页_1mb

国内房地产行业5月数据及市场分析总结

核心内容概览

2024年5月，国内房地产行业整体数据延续负增长趋势，但部分指标出现边际改善。销售、新开工、竣工及投资等关键指标同比增速均呈负增长，但部分结构性变化值得重视，例如国内贷款同比转正与新开工同比下行形成的剪刀差扩大，以及“消化存量房产”政策对销售数据的潜在提振作用。

主要观点与关键信息

一、销售数据

• 5月单月销售面积：基期调整同比增速为-20.7%，环比增长12.2%，但低于过去五年平均值（16.0%），显示市场热度仍存在压力。
• 1-5月累计销售面积：基期调整同比增速为-20.3%，显示行业销售仍处于收缩状态。
• 5月单月销售金额：基期调整同比增速为-26.4%，环比增长0.3%，但整体销售金额同比仍为负。
• 6月1-20日累计销量：同比增速为-32%，与5月单月负增长基本持平，显示市场复苏尚未明显。
• 房价表现：5月70城新房房价环比下降0.71%，二手房房价环比下降1.00%，一二三线城市均出现下跌，房价承压明显。
• 房价走势：2024年5月房价同比下跌4.30%，一线、二线、三线城市同比分别下跌3.20%、3.70%、4.90%。

二、新开工与竣工

• 5月单月新开工面积：基期调整同比增速为-22.7%，环比下降11.3%，显示新开工持续低迷。
• 1-5月累计新开工面积：同比增速为-24.2%，显示行业规模收缩。
• 5月单月竣工面积：基期调整同比增速为-18.4%，环比下降4.0%，表明竣工进入回落周期。
• 1-5月累计竣工面积：同比增速为-20.1%，竣工回落预期持续。
• 政策影响：房地产融资协调机制可能阶段性支撑竣工数据，但整体趋势仍受制于回落周期。

三、投资与资金来源

• 5月单月开发投资额：基期调整同比增速为-11.0%，环比下降1.3%，显示投资逐步滞后。
• 到位资金：5月单月到位资金基期调整同比增速为-21.8%，整体资金面仍偏弱。
• 国内贷款：同比增速回升至19.0%，是唯一转正的到位资金来源，与新开工同比形成剪刀差扩大。
• 资金链指数：5月末仍趋势下行（106%），处于历史较低水平，但随着政策逐步落地，有望改善。

四、行业趋势与政策影响

• 去库存政策：预计后续去库存政策仍有进一步超预期的可能，带动“信用修复”和“信用主体置换”。
• 销售回暖：关注“517”新政后来访、认购等数据向备案数的传导，以及“消化存量房产”对下半年销售的提振。
• 行业转型：重视房地产生态链及行业转型，如物管、商管、交易等细分领域，关注REITs对不动产资管的促进。

五、投资建议

• 关注高质量周转房企：如【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等，因其具备持续内生性现金流创造能力。
• 关注转型企业：如【保利物业】【华润万象生活】【贝壳】等，具备产品、服务及定价优势。
• 估值修复预期：若“滞重库存”有效去化，去化周期或接近2022年4-5月水平，头部房企PB或接近1.1倍，但需考虑存货减值折价。

风险提示

• 销售表现不及预期
• 资金面改善不及预期
• 有效库存去化不及预期
• 房地产投资增速不及预期

配置建议

• 从“低配”回归“标配”或能带来相对充足新增资金
• 重点跟踪“517”新政后的市场反应
• 关注房地产行业政策落地及资金面改善情况

附录：数据亮点

• 销售面积：5月环比增长12.2%，但同比仍为-20.7%
• 销售金额：5月环比增长0.3%，但同比为-26.4%
• 竣工面积：5月同比-18.4%，环比-4.0%
• 新开工面积：5月同比-22.7%，环比-11.3%
• 国内贷款：同比转正至19.0%，成为唯一转正的资金来源
• 房价指数：70城新房房价环比-0.71%，二手房房价环比-1.00%，整体房价承压

图表说明

• 图1至图50提供了房地产销售、投资、竣工、资金来源、房价、租金等关键指标的同比与环比走势。
• 图32至图49展示了到位资金、工程欠款、销售类回款、房价同比与环比等数据，反映了行业当前状态及未来趋势。

总结

整体来看，2024年5月房地产行业仍处于调整阶段，销售、新开工、竣工及投资等核心指标持续负增长，但部分结构性变化（如国内贷款转正）为行业带来一定希望。政策层面，去库存措施和“517”新政可能成为推动行业复苏的关键。建议关注具备稳定现金流和转型能力的房企，同时重视行业估值修复及生态链发展机会。