20130617-兴业证券-基本面平淡_政策及流动性担忧压制估值_19页_3mb

证券研究报告总结

核心内容

本报告分析了2013年6月10日至6月16日期间中国房地产市场的情况，涵盖新房与二手房成交数据、库存变化、政策调控及资金面情况等。整体市场表现平淡，政策及流动性担忧对估值形成压制，但部分城市仍显示出一定的市场韧性。

主要观点

• 成交情况：受端午节假期影响，全国重点城市新房成交环比大幅下降，其中29个城市新房销售面积平均为11.9万平米，环比下降36%，同比下降20%。一线城市成交环比降幅较小（18%），而二线及三四线城市降幅较大（39%和38%）。二手房成交同样受假期影响，四个重点城市成交环比下降超过60%，同比降幅也较大，表明市场整体需求疲软。

• 库存变化：全国城市库存整体小幅下降0.6%，一线城市库存下降0.3%，其中深圳库存连续两周下降，达到2012年10月以来最低水平；北京库存上升4.4%，但整体仍处于极低水平；广州库存波动较小，上海库存有所回升但仍低于去年年末水平。

• 政策调控：北京采取行政手段进一步调控房地产市场，提高非住宅楼栋及大户型住宅的预售门槛，并筹划启动“现房限价”政策，导致部分项目推盘延迟，开发商与政府博弈仍在继续。

• 资金面：SHIBOR利率大幅跳升至9.58%，显示银行间资金面紧张。5月新增外汇占款骤降，加剧了投资者对资金面的担忧，对地产股估值形成压制。

• 板块表现：地产板块在6月10日至16日期间下跌4.3%，跌幅居所有板块第二位，6月至今跌幅为所有22个板块的第一位。板块估值（PE-TTM和PB-TTM）低于过去五年均值，建议投资者在估值回调后关注行业龙头如万科A。

关键信息

成交数据概览

二手房成交数据

土地市场情况

• 推出土地：27个重点城市共推出63宗住宅土地，环比上升70%，达到3月中旬以来高点。一线城市仅推出3宗，而二线和三四线城市分别推出31和29宗。
• 成交土地：本周仅成交4宗，为上周的1/7，成交面积为175,799平米，平均溢价率为4%。
• 流拍情况：无土地流拍。

行业风险提示

1. 调控严厉程度高于市场预期
2. 成交萎缩

投资建议

• 建议关注行业龙头，如万科A，因其具备跨越周期的成长性。
• 当前地产板块估值较低，建议在回调后配置。

板块市场运行及个股表现

• 板块表现：地产板块本周跌幅为4.3%，同期沪深300指数下跌3.23%，板块跌幅位于所有板块第二位。
• 个股表现：板块内涨幅前十的股票包括中国宝安（+13.2%）、京能置业（+9.2%）等，跌幅前十的股票包括6.41（-13.1%）、10.66（-10.3%）等。
• 成交额与换手率：万科A成交额最高，为27.6亿元；深物业A换手率最高，为23%。

地区分析

长三角地区

• 上海：新房销售环比下降10%，同比上升15%，库存下降1.6%。
• 杭州：新房销售环比下降36%，同比下降86%；二手房环比下降67%，同比下降38%。
• 苏州：新房销售环比下降44%，同比下降72%，库存下降0.2%。
• 南京：新房销售环比下降31%，同比下降26%，库存下降1.5%。
• 宁波：新房销售环比下降35%，同比下降24%，库存下降6.3%。

珠三角地区

• 深圳：新房销售环比下降12%，同比下降2%；二手房环比下降72%，同比下降56%。
• 广州：新房销售环比下降22%，同比下降39%；库存下降0.1%。
• 东莞：新房销售环比下降24%，同比上升16%；库存下降1.1%。

环渤海地区

• 北京：新房销售环比下降26%，同比下降41%；库存上升4.4%。
• 天津：新房销售环比下降10%，同比下降7%；二手房环比下降66%，同比下降46%。
• 青岛：新房销售环比下降42%，同比下降21%；库存上升1.2%。
• 济南：新房销售环比下降44%，同比上升11%。

中西部城市

• 武汉：新房销售环比下降22%，同比下降4%。
• 合肥：新房销售环比下降58%，同比下降34%。
• 长沙：新房销售环比下降24%，同比下降32%。
• 重庆：新房销售环比下降48%，同比下降31%。
• 成都：新房销售环比下降78%，同比下降61%。
• 贵阳：新房销售环比下降53%，同比下降60%。

其他城市

• 福州：新房销售环比下降45%，同比上升25%；库存下降1.4%。
• 厦门：新房销售环比下降30%，同比下降36%；库存下降2.6%。
• 哈尔滨：新房销售环比下降49%，同比上升35%。
• 昆明：新房销售环比下降42%，同比持平；库存下降1.4%。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避，分别表示相对市场表现优于、持平、弱于市场。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持，分别表示相对大盘涨幅大于15%、在5%~15%之间、在-5%~5%之间、小于-5%。

信息披露

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