2019年房地产市场洞察：全流通时代-贝壳研究院-2019.2-50页_3mb

全流通时代：2019年度房地产市场洞察总结

核心内容

全流通市场结构

房地产市场已形成新房、二手房和租赁市场之间的交互关系，而非孤立分割。这种全流通结构通过“交易乘数”效应放大市场交易总量，尤其在一线城市，由于换房比例高，交易乘数效应显著。

市场表现

2018年房地产市场基本结束增长，全国新房和二手房交易量与去年基本持平。一线城市二手房市场在2018年有所回升，但新房市场仍保持高位。二线城市市场则出现回落，部分城市二手房成交大幅下降。

政策调整

2018年房地产政策全面行政化，调控力度和范围较大。2019年政策将转向中性市场观，适度放松，以稳定预期和管理市场风险为主。政策调整将从中央转向地方，由调控交易转向调控供给结构，并加强住房保障。

市场展望

2019年房地产市场将呈现“巨量下行”与“一线底火”并存的局面。一线城市有望小幅回升，二线城市将成为增长主力。新房供应将增加，对二手房市场形成分流，库存可能再次升高。二手房市场在政策改善后有望触底回升。

主要观点

• 全流通市场机制：新房、二手房和租赁市场之间的互动决定了市场运行效果，尤其在一线城市，换房比例高导致交易乘数效应显著。
• 交易乘数效应：市场中购房者的进入会触发一系列交易，放大交易总量。一线城市因换房比例高，房价上涨主要由换房需求释放，而三四线城市则更多依赖首次置业。
• 政策中性化：2019年政策将更注重稳定预期，避免需求集中释放，同时减少对交易环节的行政管制，转向调控供给结构。
• 市场预期走弱：2018年买卖双方预期同步走弱，经纪人市场预期指数下降，开发商对土地市场预期减弱。
• 二线城市复苏：随着政策边际放松和人口城镇化加速，二线城市有望成为2019年房地产市场增长的主力。

关键信息

交易乘数效应

• 交易乘数效应解释了市场中购房者进入所引发的连锁交易，使得交易总量显著增加。
• 一线城市换房比例高，交易乘数通常大于2，房价上涨主要由换房需求释放。
• 三四线城市首次置业比例高，交易乘数较低，但政策支持下仍能保持一定热度。

2018年市场回顾

• 新房市场：全国新房销售面积基本持平，价格再创新高，但四季度出现回落趋势。
• 二手房市场：成交量低于2015-2016年，均价上涨动力不足，开始下跌。
• 城市差异：北京、上海二手房成交占比高，深圳因首次置业比例高，市场表现不同。

政策调整

• 调控主体：从中央转向地方，地方政府成为调控的主体。
• 调控方式：从调控交易转向调控供给结构，减少对交易环节的行政管制。
• 住房保障：政府职能回归住房保障，鼓励租赁市场发展，特别是机构化租赁。

市场展望

• 一线城市：预计2019年市场小幅回升，首次置业需求加快进入，带动换房改善链条。
• 二线城市：成为增长主力，市场逐步见底，政策边际改善和新房供应增加将推动市场复苏。
• 新房放量：2019年新房供应增加，尤其是限价房，对二手房市场形成分流。
• 库存再起：新房供应增多，库存可能再次升高，尤其在三四线城市。
• 二手房触底：随着政策改善和购房门槛降低，二手房市场有望触底回升。

2018年城市排行榜

新房销售套数增幅 Top20 城市

• 焦作（四线城市）：406.1%
• 赤峰（四线城市）：243%
• 镇江：163%
• 东莞：159%
• 芜湖：149%
• 太原：148%
• 郑州：148%
• 唐山：147%
• 哈尔滨：146%
• 福州：145%
• 南昌：144%
• 枣庄：143%
• 洛阳：142%
• 沧州：141%
• 西宁：140%
• 保定：139%
• 临沂：138%
• 淮安：137%
• 绍兴：136%
• 日照：135%

二手房成交占比 Top20 城市

• 北京：70%以上
• 上海：50%以上
• 苏州：50%以上
• 南京：40%以上
• 武汉：40%以上
• 成都：40%以上
• 深圳：30%以上
• 天津：30%以上
• 合肥：30%以上
• 杭州：30%以上
• 长沙：30%以上
• 宁波：30%以上
• 石家庄：30%以上
• 昆明：30%以上
• 无锡：30%以上
• 济南：30%以上
• 重庆：30%以上
• 常州：30%以上
• 金华：30%以上
• 芜湖：30%以上

结论

2019年房地产市场将面临政策调整和市场自然调整的双重影响。一线城市有望小幅回升，二线城市成为增长主力。新房供应增加，库存可能再次升高，而二手房市场在政策改善后有望触底回升。政策将更加注重中性市场观和住房保障，以稳定市场预期，降低交易方差。