房地产行业贝壳研究院·2019年度市场洞察：全流通时代-20190218-贝壳研究院-50页_3mb

全流通时代：2019年度房地产市场洞察总结

核心内容

本报告基于贝壳研究院的分析，探讨了中国房地产市场在“全流通”视角下的运行机制及2018年市场表现，并对2019年的政策和市场趋势进行了展望。全流通是指新房、二手房和租赁市场之间的交互关系，其结构差异对市场表现具有重要影响。

主要观点

1. 全流通的市场含义：

   • 三个市场之间的交互机制决定了市场运行的总体效果，特别是“交易乘数”效应。
   • 租赁市场的发展程度对房价有显著影响，租赁人口比例高可缓解购房需求压力。
   • 新房市场产品线丰富有助于降低房价，减少对二手房市场的压力。
   • 交易乘数具有负反馈效应，当房价或杠杆过高时，市场可能快速下行。

2. 全流通的政策含义：

   • 政策应关注市场预期，避免需求集中释放。
   • 鼓励换房需求可释放低总价二手房供应，同时消化高总价新房库存。
   • 对无房年轻人应发展租赁市场，尤其是机构化租赁，以降低购房门槛。

2018年市场回顾

市场表现

• 2018年全国新房和二手房交易量基本持平，市场进入高位平台期。
• 新房市场达到巨量顶峰，价格创新高，但四季度出现回落趋势。
• 二手房市场保持低温运行，成交量低于2015-2016年，均价有所上涨，但下半年开始下跌。

补贴红利

• 棚改政策支撑三四线城市新房市场，部分城市享受补贴红利。
• 2018年1-11月全国棚改开工616万套，超额完成年度目标。

虚假繁荣

• 部分城市因一二手价格倒挂导致新房市场表面火热，实际需求有限。
• 成都、长沙、武汉等地出现明显倒挂现象，推动新房销售增长。

巨量顶峰

• 2018年全国新房和二手房市场GMV达18.6万亿元，较2017年增长10.3%。
• 新房市场销售面积和销售额均有所增长，二手房市场成交量与GMV同步增长。

自然调整

• 一二手市场成交同步下行，市场进入自然调整阶段。
• 北京、上海、南京、成都、武汉等城市二手房成交量远低于2015年峰值。

二手房全国化

• 18个城市二手房成交量超过新房，部分三四线城市二手房市场表现优于新房。
• 二手房GMV1000亿元俱乐部城市增加，但部分城市如厦门因市场降温跌出。

市场预期走弱

• 客户与业主预期同步走弱，成交周期延长，调价中涨价次数减少。
• 经纪人市场预期悲观，四季度预期指数降至35.8。
• 土地市场流拍增加，开发商预期减弱。

2019年政策展望

刀刃上求平衡

• 2019年政策将更注重中性市场观，避免过度刺激或紧缩。
• 调控政策将有所放松，但总体仍坚持“房住不炒”原则。

政策主要变化

• 调控主体由中央转向地方，地方更具自主权。
• 调控方式由交易转向供给结构，注重市场供需平衡。
• 政府职能回归住房保障，推动集体土地入市，发展租赁市场。

政策调整路径

• 购房资格管制：降低非户籍人口购房门槛，如社保年限。
• 价格管制：允许房价在一定区间内浮动，减少限价政策。
• 金融管制：房贷利率可能下降，部分城市出现利率折扣。
• 流通管制：放开限售政策，增加二手房流动性。

2019年市场展望

巨量下行

• 棚改减弱，三四线城市新房销售支撑力下降。
• 2019年三四线城市新房销售将高位回落。

一线底火

• 一线城市市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场。
• 北京、上海二手房均价下跌，购房门槛降低，市场开始回暖。

二线压仓

• 重点二线城市市场逐渐见底，成为2019年房地产增长的主力。
• 房地产调控边际改善，新房供应增加，市场有望回升。

新房放量

• 2018年新房供应量增加，2019年预计继续放量。
• 北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应充足，影响二手房市场。

库存再起

• 随着新房供应增加，库存可能再次上升。
• 2018年下半年以来，北京、深圳、成都等城市新房库存增加。

二手触底

• 2018年12月重点城市二手房成交量环比增长，市场开始回升。
• 政策松动与市场预期改善推动客户入市积极性。

关键信息

• 交易乘数效应：影响市场交易总量，北京和上海因高换房比例，交易乘数较大。
• 政策调整方向：从行政化转向地方主导，注重供给结构和住房保障。
• 市场预期：2019年市场预期改善，政策中温放松，鼓励换房需求。
• 城市分化：一线城市复苏，二线城市见底，三四线城市面临库存压力。
• 数据亮点：
  • 2018年全国新房销售面积14.6亿平，同比基本持平。
  • 二手房成交420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。
  • 北京、上海、深圳二手房均价下跌，但北京和上海市场仍具韧性。

总结

2019年房地产市场将面临政策调整和市场自然调整的双重影响，一线城市有望小幅回升，二线城市成为增长主力，而三四线城市则需应对库存压力。政策将更加注重中性市场观，鼓励换房需求和租赁市场发展，以实现市场稳定和住房保障。