贝壳研究院-2021年年度回顾之土地篇-9页_1mb

贝壳研究院2021年度土地市场回顾总结

核心结论

2021年全国土地市场呈现“高开低走”态势，成交金额和规划建筑面积均降至近三年最低水平。政策调控与市场预期的双重影响下，房企拿地行为趋于理性，稳健型房企在市场中占据更有利的位置。

一、土地市场整体收缩

• 全国成交金额：2021年全国351城住宅用地累计成交金额为5.93万亿元，同比下滑10.3%。
• 全国成交面积：累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.78%。
• 分水岭月份：7月被视为土地市场从热情转向理性的关键节点。
• 上半年表现：受首批次集中供地带动，上半年成交金额同比增长10.3%，溢价率14.6%。
• 下半年变化：8月土拍新规及三线四档调控出台后，市场迅速降温，12月成交金额同比明显下滑10.31%。
• 市场理性化：随着政策趋严，房企拿地更谨慎，土地流拍率上升，成交率下降。

二、不同线级城市表现分化

• 一线城市：成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，楼面价同比增长24%，表现最为稳健。
• 二线城市：成交金额与面积分别同比下降5.1%与22.6%，楼面价同比增长22.5%。
• 三四线城市：成交金额与面积同比分别下降24.1%与31.2%，市场关注度低，溢价率大幅收窄。
• 成交率差异：一二线城市月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。
• 三批次调整：部分城市规则优化，带动市场回温，11-12月成交率有所回升，呈现“翘尾”现象。

三、集中供地政策影响显著

• 首批次集中供地：市场热度高，成交率与溢价率均为年内高点。
• 二批次集中供地：政策趋严，溢价率上限设定、企业资格审核、触顶摇号、竞品质方案等措施出台，整体溢价率降至3.4%，成交率69.1%。
• 三批次集中供地：规则有所放宽，如降低企业资质门槛、调整保证金比例、取消竞品质等，带动市场回温，成交率提升至79.4%。
• 深圳表现突出：二、三批次成交率与溢价率均高于全国均值，主要得益于土地限价下调和规则优化，成交金额与面积分别同比增长20%和1%。

四、长三角城市群表现亮眼

• 成交金额与面积：长三角城市群成交金额为2.33万亿元，占全国42.4%；成交面积3.25亿平米，占全国24.7%。
• 重点城市带动：上海、南京、苏州等城市表现突出，带动整体市场热度。
• 溢价率控制：土拍新规后，长三角城市群溢价率从第二季度的22.2%回落至第四季度的3.68%，稳地价效果明显。
• 市场聚焦：2021年全国14个土地成交金额破千亿的城市中，有8个位于长三角城市群，显示市场明显向该区域集中。

五、百强房企拿地收缩，稳健型房企获地占比提升

• 百强房企拿地金额：整体较上年下降45%，远高于全国土地市场10.3%的降幅。
• 成交楼面价：百强房企成交楼面价同比增长31.3%，反映房企更倾向于布局优质一二线城市。
• 稳健房企优势：中国铁建、滨江等稳健型房企拿地金额排名显著提升，说明在竞争压力较小的环境下，更易获取高性价比土地资源。
• 土储补充：稳健房企通过获取优质土地资源，有效补充土储，保障企业稳健经营。

关键信息汇总

主要观点

• 2021年土地市场受政策调控和市场预期影响，整体呈现收缩趋势。
• 一线与二线城市成为房企拿地的“避风港”，三四线城市则面临较大压力。
• 集中供地政策在不同批次中呈现“热—冷—稳”的变化趋势，政策优化对市场回温起到积极作用。
• 长三角城市群因政策和市场双重利好，成为土地成交的高地。
• 稳健型房企在政策收紧背景下，更易获得优质土地资源，有助于企业长期稳定发展。