贝壳研究院：2021年年度回顾之土地篇_9页_1mb

贝壳研究院2021年度土地市场回顾总结

核心内容

2021年全国土地市场呈现“高开低走”的态势，成交金额与规划建筑面积均出现显著下滑，为近三年最低水平。政策调控与市场理性化是推动土地市场降温的主要因素，而部分城市规则调整则带来一定程度的回温。

主要观点

• 土地市场整体收缩：2021年全国351城住宅用地累计成交金额为5.93万亿元，同比下滑10.3%；累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.78%。
• 市场分水岭在7月：7月成为土地市场从热情转向理性的分水岭，8月土拍新规出台后，房企拿地意愿明显下降。
• 政策调控影响深远：三线四档调控与贷款集中度管理政策对房企现金流和财务健康提出更高要求，导致房企拿地更加谨慎。
• 溢价率与成交率大幅回落：8月后，土地市场溢价率与成交率显著下降，至12月，整体溢价率趋近于0%。
• 城市分化明显：一线城市表现稳健，成交金额与面积分别同比增长12.4%和17.4%；二线城市和三四线城市则呈现大幅下滑趋势。
• 集中供地政策影响显著：首批次集中供地热度高，二批次理性调控，三批次适度放宽规则，市场逐步回温。
• 长三角城市群表现突出：长三角成交金额和面积占比分别为42.4%和24.7%，市场聚焦明显，土拍新规有效稳定地价。
• 稳健型房企受益：在政策收紧和市场调整的背景下，稳健型房企如中国铁建、滨江等获地金额排名提升，获取更具性价比的土地资源。

关键信息

一、全国土地市场概况

• 成交金额：2021年全国351城住宅用地累计成交金额为5.93万亿元，同比下滑10.3%。
• 成交面积：累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.78%。
• 市场分水岭：7月为市场转折点，8月土拍新规实施后，市场热度明显下降。
• 溢价率变化：上半年成交溢价率为14.6%，8月后多数城市设置15%溢价率上限，导致溢价率大幅收窄。

二、城市级别表现差异

• 一线城市：成交金额与面积分别同比增长12.4%和17.4%，楼面价增长24%。
• 二线城市：成交金额与面积分别同比下滑5.1%和22.6%，楼面价增长22.5%。
• 三四线城市：成交金额与面积分别同比下滑24.1%和31.2%，溢价率趋近于0%。
• 成交率对比：一二线城市月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。

三、集中供地政策演变

• 首批次集中供地：市场关注度高，宗地成交率与溢价率均达年内高点。
• 二批次集中供地：政策趋严，溢价率上限、企业资格审查、触顶摇号、竞品质方案等措施实施，导致溢价率和成交率大幅下降。
• 三批次集中供地：规则有所放宽，如降低企业资质门槛、下调保证金比例、取消竞品质等，市场回温，成交率提升。

四、长三角城市群表现

• 成交金额：2.33万亿元，占全国351城成交金额的42.4%。
• 成交面积：3.25亿平米，占全国成交面积的24.7%。
• 市场聚焦：14个土地成交金额破千亿的城市中，有8个位于长三角城市群。
• 溢价率变化：从第二季度的22.2%回落至第四季度的3.68%，稳地价效果显著。

五、百强房企拿地情况

• 拿地金额收缩：百强房企2021年整体拿地金额同比收窄45%，远高于全国土地市场下滑10.3%的幅度。
• 楼面价上涨：百强房企成交楼面价同比增长31.3%，表明房企更倾向于布局优质一二线城市。
• 稳健房企获益：中国铁建、滨江等稳健型房企拿地金额排名明显提升，获取性价比更高的土地资源。

总结

2021年土地市场在政策调控与市场理性化背景下呈现明显收缩，成交金额与面积均降至近三年最低。一线城市表现相对稳健，而三四线城市则面临较大压力。集中供地政策经历了从热到冷再到回稳的过程，政策调整对市场情绪和成交结果产生重要影响。在这一过程中，稳健型房企更易获得优质土地资源，有助于企业稳定经营与风险控制。长三角城市群作为市场热点区域，展现出较强的吸引力和市场活力。