中国房地产：2025年一季度展望：二手房市场仍将表现最好；关注更多刺激措施_17页_3mb

中国房地产2025年一季度展望总结

核心内容概述

2025年一季度中国房地产市场预计呈现以下特点：

• 二手房市场表现优于新房市场，销售面积和销售额有望同比增长。
• 一手房市场、土地出让、新开工和竣工面积仍面临同比下降压力。
• 政策支持持续加码，尤其是城中村改造计划、保交房和去库存措施。
• 开发商流动性压力显现，3月份将是债券偿付的重要节点。
• 估值有望回升，政策宽松和市场企稳预期将推动股价上涨。

主要观点

2024年四季度市场表现

• 房地产销售面积高于预期，尽管2025年初有所放缓。
• 一线城市和部分二线城市房价环比回升，深圳涨幅最高。
• 政策重心转向城市更新和保交房，而去库存和土地储备回购尚未完全实施。
• 市场仍处于低迷状态，但政策支持正在逐步显现效果。

2025年一季度市场展望

• 二手房市场表现最佳，销售面积和销售额预计同比正增长。
• 新房市场、土地出让、新开工和竣工面积同比下降趋势可能持续。
• 3月份将面临开发商债券偿付压力，需关注流动性状况。
• 政策宽松可能改善房价企稳前景，包括降准、房贷利率下调、一线城市限购放松等。

政策动向

• 城中村改造计划扩大，从35个城市扩展至300个城市，货币化安置套数增加。
• 保交房资金支持加大，2024年10月至11月底批准了1.37万亿元白名单贷款。
• 降准预期增强，一季度和三季度可能分别降准50个基点，有助于降低房贷利率。
• 地方政府债务化解，2024-2028年计划化解12万亿元地方债务。
• 房地产去库存政策，包括使用地方政府专项债和调整税收政策。

估值与市场预期

• 当前股价处于历史区间下限，反映出市场对房价企稳的不确定性。
• 政策宽松预期推动估值回升，尤其是城中村改造和去库存政策。
• 悲观/基本/乐观情景下的库存减值分别为44%/27%/15%，当前市场计入的水平为38%。

关键信息

2025年一季度销售预测

• 二手房市场：销售面积和销售额预计同比正增长。
• 新房市场：销售面积和销售额预计同比下降。
• 销售季节性放缓：一季度销售环比通常下降约30%。

2025年一季度开发指标预测

• 土地出让、新开工、房地产投资：仍处于低迷状态。
• 竣工面积：同比趋势有所改善。

开发商债券偿付情况

• 2025年一季度：覆盖范围内开发商将有人民币330亿元债券到期。
• 2025年3月：将是债券偿付的第一个压力点。
• 未来三年债券到期比例：2025年32%，2026年27%，2027年41%。

股票评级

• 买入评级的股票：中国海外发展(688.HK)、华润置地(1109.HK)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(960.HK)。
• 其他股票：部分股票被下调评级。

重要数据

• 2024年四季度二手房销售面积环比增长58%，同比增长15%。
• 2024年四季度一手房销售面积环比增长约1%，同比增长-10%。
• 2024年四季度土地出让面积和金额分别下降至历史峰值的30%和40%。
• 土地流拍率略有改善，全国流拍率从23%降至17%。
• 土地溢价率略有上升，全国溢价率从4.1%升至4.2%。
• 地方政府融资平台仍是土地市场的主要买方，占比达50%。

地方政策放松情况

• 四季度地方政策放松力度加大，但在11-12月有所减弱。
• 一线城市：二手房市场表现强劲，价格环比上升。
• 二线城市：部分城市房价回升迹象显现。
• 三线及以下城市：房价仍处于下跌趋势。

总结

2025年一季度中国房地产市场预计在政策宽松的推动下逐步企稳，二手房市场表现优于新房市场，但整体行业仍面临挑战。政策支持将主要集中在城中村改造、保交房和去库存方面，而开发商的流动性状况将受到关注。估值有望回升，但市场对房价企稳的预期仍需进一步明确。