20221024-东兴证券-房地产第42周周报_涉房企业股权融资松动_二手房市场维持复苏_28页_2mb

房地产第42周周报总结

核心内容概述

本报告为2022年10月24日发布的房地产行业周报，内容涵盖市场行情、行业基本面、土地市场、融资情况、政策动态及投资策略等多个方面，旨在为投资者提供全面的行业分析与建议。

主要观点

• 市场表现：本周A股及H股地产板块表现弱于大盘，A股地产指数下跌2.25%，H股地产指数下跌2.81%，均低于同期大盘跌幅。
• 行业基本面：
  • 新房销售持续低迷，35城商品房累计销售面积同比-22.6%。
  • 二手房市场保持复苏态势，16城二手房成交面积同比47.5%，显示市场逐步回暖。
  • 商品房去化周期有所上升，15城去化周期为644天，较上月增加33天。
  • 土地市场供需两弱，100大中城市土地成交建面同比-17.7%，土地成交总价同比-38.1%。
  • 外债融资持续停滞，境外地产债发行规模同比-100%，显示房企融资环境依然严峻。

关键信息

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅-2.25%，上周涨幅-1.70%，近12周累计涨幅-3.26%。
• H股地产指数：本周涨幅-2.81%，上周涨幅-7.14%，近12周累计涨幅-22.35%。
• A股与H股表现：均弱于大盘，显示房地产板块整体承压。

新房销售

• 35城商品房成交面积：本年累计同比-22.6%，本月累计同比-22.6%，上月同比-11.5%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：本月累计同比-14.2%，上月同比12.8%。
  • 二线城市：本月累计同比-24.5%，上月同比-17.6%。
  • 三四线城市：本月累计同比-25.1%，上月同比-15.3%。

二手房销售

• 16城二手房成交面积：本年累计同比-12.8%，本月累计同比47.5%，上月同比21.0%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：本月累计同比29.4%，上月同比8.6%。
  • 二线城市：本月累计同比78.2%，上月同比31.4%。
  • 三四线城市：本月累计同比-5.6%，上月同比11.5%。

土地市场

• 土地供应与成交面积：
  • 供应建面同比-10.9%，成交建面同比-17.7%。
  • 供应成交面积比为130.3%，显示土地市场供应偏多。
• 土地溢价率：
  • 本周100大中城市土地成交溢价率为2.0%，较上周下降0.9个百分点。
• 土地成交总价：
  • 本周同比-38.1%，显示土地市场整体低迷。

融资情况

• 境内地产债发行规模：
  • 本周累计同比63.2%，较上月增长46.9个百分点。
  • 本年累计同比-39.8%，显示融资环境仍偏紧。
• 境外地产债发行规模：
  • 本周累计同比-100%，显示境外融资几乎停滞。
  • 本年累计同比-64.7%，反映房企融资难度加大。

投资策略

1. 高信用龙头央企：推荐保利发展，其全国化和综合化发展能力突出，信用优势明显，有望在需求回暖时抢占先机。
2. 优质地方国企龙头：建议持续跟踪越秀地产，深耕高能级区域，具备业绩稳定性和成长潜力。
3. 经营稳健的民营房企：建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园，融资端支持逐渐向经营稳健的民企溢出，市场信心有望逐步恢复。

风险提示

• 政策落地不及预期：政策执行效果可能低于预期，影响行业复苏节奏。
• 盈利能力下滑：行业整体盈利压力仍存，需关注房企财务健康状况。
• 销售不及预期：市场复苏不及预期可能影响企业资金回笼能力。

政策动态

• 证监会政策：允许涉房企业融资，但需满足房地产业务占比不超过10%。
• 地方政策：
  • 沈阳、黑龙江五常市：出台购房补贴政策，吸引人才购房。
  • 宁波：放宽落户条件，取消社保缴纳要求。
  • 甘肃白银：设定房价涨幅目标，支持多孩家庭购房。
  • 深圳：调整土地用途，将商业性办公用地转为居住用地。

总结

当前房地产行业面临多重压力，新房销售持续低迷，而二手房市场逐步复苏。政策层面，证监会放松融资限制，有助于行业出清和资金引入。地方政策在二线城市和低能级城市积极出台刺激措施，而热点城市则保持审慎。在投资策略上，建议关注具备稳健经营和融资能力的央企、地方国企及示范民营房企。需警惕政策执行、盈利能力及销售不及预期等风险。