20210617-亿翰智库-龙光集团-03380.HK-投资张弛有度_高价地与高利润率能否持续并行__16页_1mb

龙光集团发展分析总结

核心内容

龙光集团作为房地产行业的代表企业，2020年以权益口径实现合约销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，成功跻身千亿房企行列。其发展路径体现出规模与效益并重的策略，结合投资与运营层面的优化，实现企业稳健增长。

主要观点

一、以权益口径跻身千亿，规模与效益并重

• 龙光集团2020年权益合约销售额达到1206.9亿元，同比增长31.9%，增长速度高于行业平均水平。
• 滇南区域一直是其主要业绩贡献区域，占比长期保持在60%左右，2020年销售额达715.4亿元。
• 长三角区域的销售规模在2020年突破100亿元，同比增长三倍，成为新的增长极。
• 企业未来在长三角区域的权益销售目标为200亿元，显示出对这一区域的高度重视。

二、从投资层面，审时度势扩张有道

• 龙光集团在不同市场阶段采取灵活的投资策略，如在市场低迷时加大拿地力度，市场高涨时适当控制。
• 投资渠道多样化，不仅在公开市场拿地，还积极拓展城市更新业务，2020年新增城市更新项目货值达3003亿元，占比78%。
• 企业扩张注重区域聚焦，优先布局核心城市，如在大湾区、西南区域和长三角区域均有重点布局。
• 对不同区域采取不同的扩张逻辑：西南区域由高能级向低能级城市扩展，长三角区域则由低能级向高能级城市扩展。
• 龙光集团对长三角区域的重视程度更高，投资力度和步伐均加快，已覆盖6个城市，投资超20个项目。

三、从运营层面，周转快、不积压库存

• 龙光集团的平均开盘周期为6.7个月，存货周转率0.42，高于E50房企的均值0.34。
• 企业保持较快的开工速度和良好的去化能力，避免了库存积压问题。
• 2020年平均经营性现金流回正周期为16.1个月，较2019年提升12%，显示出良好的资金运作效率。
• 项目分布呈现小范围集中模式，有利于形成集聚效应，提升整体市场预期和项目售价。

四、利润水平保持高位，地王项目成为增长点

• 2020年龙光集团毛利润率达30.0%，净利润率达18.8%，保持行业较高水平。
• 高价地王项目并未拖累企业盈利，反而成为利润增长点，如深圳的玖龙玺、玖钻、玖龙台等项目。
• 龙光地王项目多具备交通优势与学区资源，提升了项目价值和售价。
• 企业通过精装修业务拓宽利润空间，2020年建筑及装饰收入达到峰值，尽管面临政策限制，但仍为企业提供稳定现金流。
• 城市更新业务成为主要利润来源之一，地货比低于0.3，为住宅开发提供低成本土地储备。

关键信息

• 区域布局：龙光集团起源于汕头，2003年进入深圳，2006年进入南宁，2018年切入嘉兴，2020年进军上海。
• 投资策略：企业注重投资节奏与拿地渠道的多样化，尤其在城市更新业务方面投入显著。
• 运营效率：周转能力强，存货管理得当，有助于企业保持健康的财务状况。
• 利润结构：高利润率、地王项目、精装修业务和城市更新项目共同支撑企业利润，未来城市更新或将成为主要利润来源。
• 政策影响：在“房住不炒”定位下，企业通过精细化运营和多元化业务布局，应对行业调控和融资收紧。

相关研究

• 2020H1年报综述指出，房企仍有发展空间，尤其在核心城市。
• 2020年12月地产月报强调，房住不炒政策长期不变，未来更看好长三角市场。
• 2020年全年房地产销售17.4万亿元，实现8.7%的增长，显示行业韧性。
• 行业研究指出，长沙成为全国学习的范本，反映出城市更新与政策支持的重要性。

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 王柳：wangliu@ehconsulting.com.cn

总结

龙光集团凭借精准的投资策略、高效的运营能力和多元化的利润来源，在行业整体下滑趋势中保持稳健增长。企业通过区域聚焦、城市更新和精装修业务，有效提升了利润率和市场竞争力。未来，随着政策环境的进一步变化，龙光集团的四轮驱动模式或将为其持续发展提供有力支撑。